经营土地有学问——天津开发区见闻之一 [复制链接]

第1版(要闻)
专栏：

　　经营土地有学问——天津开发区见闻之一
本报记者班明丽
编者按：“我们为什么要办开发区？”
改革开放十多年的今天，提出这样简单的问题，是否多此一举？
不是。因为并不是所有办开发区的和想办开发区的人，都能够对此作出清醒、准确的回答。认识的差异，归根结底是出在这个看似简单、实则深奥的问题上；开发区经营管理水平的差别，也往往根源于对这个问题认识的程度。
天津开发区用行动证明，他们是真正懂得办开发区的意义的。从一开始，他们就把开发区当作一块改革开放的“试验田”，精心耕耘，每一个脚步，都要努力迈向所期盼的社会主义市场经济新体制。他们不因有优惠政策而只图自身一时小利，而是放眼未来，探索国有资产增值的新路径；积极寻求与旧体制脱钩、与国际经济大环境接轨的“生长点”。高起点的谋略，得到的是丰厚的回报。
从天津开发区可以看出，办开发区是一件大好事，只是需要从起步就具有一个清醒的头脑。
　　　　“１—２—３”是标尺
开发区是经营什么商品的？
是经营合资企业的，是经营工业产品的，也是经营水、电、汽、房屋和其它设施的。
这都不错，但开发区主营的商品是土地。土地是开发区最重要的商品，把握不住它就失去了办开发区的意义。
天津开发区房地产管理局副局长徐大章的见解，概括了开发区对土地的经营思想和开发宗旨。他们认为，土地是最雄厚的资源，经营好是一本万利，开发区的发展依赖于土地的升值。
一位台商想以每平方米１５０美元的价格购买２０万平方米土地，没有被批准。理由是，不符合开发区吸收外资的标尺：每平方米土地至少要投入３００美元，以保证土地应有的投资密度。
每投入１元人民币土地开发费，必须引进２美元外资，取得３美元产值——投入产出要成倍数增长。这是天津开发区土地含金量高的标志。因此，“１—２—３”已成为这里衡量土地开发效益的准绳。已经开发出来的８．５平方公里起步工业区的土地，体现了这一原则。
值得注意的是，这个公式中的“３”，不是简单的数量意义，而是开发区整体效益和素质的量化指标。因为“３”不是靠贸易赚得，不是“炒”地皮的虚得，而是这块盐滩晒场实实在在的财富积累。
　　　　“卖切糕”不高明
办开发区之初，这里对如何经营好土地，思想也不很明确。虽然较早实行了有偿、有年限的土地使用权转让制度，但是出让土地像“切年糕”，用一块切一块，切一块卖一块。以后他们发现，这样切法，只能卖出一个平均地价，待到切光卖净时，土地的收益也就到顶了。
开发区的经营者渐渐懂得，这种国家与第一买主之间的交易，是土地的初级市场。只注意这个市场还不是高明的经营者，因为土地在一级市场只能卖一个定值。把二级市场开发出来，让第一买主与第二买主、第二与第三买主进行交易，土地还可以滚动升值。那么，怎样让土地进入更高一级的市场，把它经营活呢？
　　　　讲究土地经营效益
像下围棋要做“眼”一样，天津开发区在悉心研究给土地做“眼”的学问。
第一个“眼”是，找出“金角银边”，土地转让按“质”作价。
开发区认为，土地质量的优劣，不仅要把地分出一二三类，还要划出它位于主干线，还是次干线；临街还是地处中心区。处在繁华地段值钱的“金角银边”地，与位于中心区不如“金角银边”值钱的“包子馅”地，不会是同一个价格。
第二个“眼”是，找出同一地块不同使用功能的差价。如果一块地今天买主作仓库，而明天换了买主要盖商场，则要补足“功能差价”。
第三个“眼”是，区别每一块土地的“容积率”。一块地上盖一层楼与盖几层楼的地价应该是不相同的，“容积率”高，收费相应地要高。
有了“眼”，不是谁想要哪块地就卖哪块，买了地也不能想作什么用就作什么用。投资者还必须服从开发区按地块用途所制定的整体规划，对号入座地进行开发。近期韩国从这里购买一块土地，就是按此原则办的。
为了把土地经营得更加有效益，他们不轻易抛售“金角”或者“银边”；对将来会有更大效益的地块，也注意安排妥当的项目，以便于适时地把土地投入市场竞争。目前开发区管委会门前的一片中心地带，已经盖起来的一些低矮建筑，就是多年前作下的一个“眼”，随着引进外资的增加，不久的将来就可以使这里的土地按照规划使用，再提高其身价。
土地就这样在若干个“眼”中滚动经营，不断升值，含金量源源而增。
提高综合含金量
土地的含金量，也取决于引进项目的含金量。
天津开发区一起步，就信守“三为主”原则，即以工业项目为主，以出口产品项目为主，以高新技术项目为主。现在，这里单个引进项目的平均投资额为２８０万元。超过全国平均１１０万元的水平。日本“雅马哈”、美国摩托罗拉、“可口可乐”、泰国“正大”等一批跨国公司，已在此立足，经营效益较好。１９９２年开发区的工业产值达到４２亿元，出口额超过２亿美元。直到近年，这里有了相当规模的现代化工业后，开发区才提出要抓商贸、旅游、金融、房地产，抓生活区建设。
为了吸引大规模投资，开发区可以在土地价格上给予优惠。投资规模越大，地价优惠越多，从整体上保证投资密度。但也同时规定，投资者买到土地后３个月内，必须使投资到位，不许“晒地”；如果想把地转出，必须使土地增值２５％，不许把地亮起来搞“空手道”转卖，以保证开发效益。
土地使用权的逐步市场化，就使土地好像从一块“毛坯”，变为精雕细刻的工艺品，附加值越来越高的产品。
土地的逐步升值使天津开发区得以几次调高土地价格，调价比例也逐步增大。８０年代平均三年调价一次，而１９９２、１９９３两年连续调高了价格。尽管如此，外商及国内的投资者仍争相而至。投资密度平均每平方米３００美元，有几处达４００美元以上。