房改：迈出新步伐 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：房改系列报道之一

　　房改：迈出新步伐
侧重点是出售公房。这样，对于居民，资金循环加快则住房建设加快，可更快解决住房问题；对于企业，甩掉一个“办社会”的包袱，有利于建设现代企业制度；对于政府，可回收资金集中解决中低收入家庭住房；对于房改，可缩小提租面，促进提租
朱剑红侯淅珉
１９９３年１２月，全国第三次住房制度改革工作会议提出，当前的房改思路是：以出售公有住房为侧重点，售、租、建并举，政策配套，形成市场。
显然，相对以往的房改政策，这次会议提出了一个新思路。
　　　　一
如果从１９８０年邓小平同志提出城镇住房制度改革的总体构想算起，中国的房改已进行了１３个年头。１３年来，虽然人们总觉得它步履艰难，行动缓慢，但在不知不觉中，全国城镇住房制度的状况已发生了很多变化。
１９８８年１月，全国第一次房改工作会议召开，系统全面地提出了我国房改的整体构想，勾勒了我国政府新的城镇住房政策的轮廓。从那时起，房改列入全国各地政府的议事日程。烟台、唐山、蚌埠等城市的房改试点工作迅速深入，为全国房改蹚路试飞。
１９９１年１０月，全国第二次房改工作会议召开，全面总结了房改实践的经验和教训，完善了房改政策，进一步调动了各级政府的积极性。此后，各地按“贵在起步”的精神，或快或慢，纷纷出台了房改方案。深圳、上海、北京等城市在出售公房、建立住房公积金等方面迈出了实质性的步伐，全国城镇房改进入了全面推进、综合配套的改革阶段。
十余年房改，最大的收获是什么？　首先，是人们的住房观念发生了根本的变化。过去，绝大多数城镇居民对住房的概念是一个“包”字——国家包建、包分、包修、包管。现在，大多数人实际上已经接受了这样一个观念，即住房是个人消费品，将来我们要为住房付出更高的代价，说不定还要倾囊、借贷去买房。还有一部分人已经更进一步认识到，作为不动产，购买并拥有住房是一种最佳投资方式和保值增值手段。这种自上而下的观念的变化对于今后房改的不断推进，直至实现住房商品化，有着关键性的作用。
此外，城镇住房制度已经不是铁板一块。８０年代之前，城镇住房建设的唯一来源是国家计划安排中的基本建设投资，８０年代以来，情况发生了较大的变化：“六五”期间，个人投资建房占整个城镇住房竣工面积的１３．２％；“七五”期间，上升到２５．１％。还有，以烟台、深圳、张家港港务局为代表的一批试点城市和企业，也在住房制度改革及新体制的建立上取得了突破性的进展。部分城镇和单位已基本实现了住房由实物分配向货币分配的转变，建立了市场和社会保障共存的社会化运行机制。张家港港务局经过三步改革，初步将住房从企业职能中分离出去，成立了专门的房地产公司进行住房的建设、管理和服务，从而促进了企业经营机制的转换，给千千万万为办社会所累的企业展示了一条可行之路。
但是，从整体上看，我国住房制度改革的进展还不尽如人意，离既定的住房商品化的目标相距甚远。按照１９９１年第二次全国房改会议的部署，城镇住房的房租到“八五”期末应达到维修费、管理费和折旧费三项因素的水平，到“九五”末应达到前三项再加上投资利息和房产税五项因素的水平。目前，在绝大部分已实施房改的城市里，公房租金水平只有０．３０元左右，不及维修费一项的水平，更赶不上物价的上涨。还有相当一部分城市尚维持着原来的租金水平，没有实施调租。到１９９２年，城镇家庭房租支出仅为家庭收入的０．８６％。全国存量公房出售的进展也不大，据１９８８年的统计，全国新旧住房出售总量仅占存量住房的１％。以一直坚持售房为重点的北京为例，截至１９９３年７月，也仅出售了存量公房的７％。因此，１９８１年以来大规模兴建的住房有３／４进入了旧体制的运行轨道，使进入旧体制的住房存量增加了１３亿平方米，为１９８１年以前存量住房的一倍以上。
　　　　二
房改，任重道远，新体制的建立不仅需假以时日，还要大力宣传促进。
新思路的“新”，在于更加强调了房改目标的市场取向，把出售公房作为下一步房改的侧重点。
对居民来说，由于售房可以更快地回收资金，加速资金循环，加快住房建设，可以更快地解决住房问题；对企业来说，售房有助于甩掉包袱，把社会职能从企业中分离出去，转换机制，建立现代企业制度；对政府来说，售房可以把存量住房转化为现实的财富，集中用于解决中低收入家庭的住房问题。从市场经济体制的建立来看，售房可以塑造千百万产权主体；从房改推进的策略上看，可以缩小提租面，促进提租，加快房改步伐。
如果说，“出售公房”成为目前房改之重点，那么，制定合理的售房价格则是重中之重。下一步我们将面临三种价格组成的售房价格体系：市场价、微利价、标准价。市场价适用于高收入家庭，微利价适用于一般收入的家庭，标准价是在售房起步阶段，根据目前低工资的现实情况而制定的政策性价格，它将逐年提高，逐步过渡到微利价。
那么，制定售房标准价的着眼点是什么呢？是居民的长期住房支付能力。具体点说，是在一定的家庭收入基础上，根据国情合理地确定住房支出在家庭收入中所占的比例，按一定的年限来计算公房出售的实际价格。以支出为依据来确定售价的理由是：目前的房地产开发体制还没有理顺，商品房造价中摊入了过多的不合理因素，房价畸高，远远超出了普通职工家庭的承受能力。因此，如果仅仅依据住宅造价来确定公房出售价格，既不合理也不现实。而以城镇居民合理的住房支出水平来确定房价，适应了目前的实际情况，并可以随着工资的增长逐步提高售房价格。此外，提出居民家庭合理住房支出水平的概念，并规定对超过一定支出水平的家庭给予房租补贴，可以使政府的补贴针对低收入居民，而不是在各阶层居民间平均分配，促进了社会公平。
目前，我国正处于从温饱型向小康型社会过渡的阶段，根据国际经验，温饱型社会家庭平均住房支出为收入的９．３％，小康型社会平均住房支出为１５．５％，由温饱型向小康型过渡阶段家庭住房支出为１２％左右。借鉴国外一般经验并结合我国收入分配政策，一户家庭用工资收入的１２％、花２５年时间购得一套住房的支出水平大体上是比较合乎实际的。作为职工长期住房支付能力的一个重要组成部分，住房公积金的单位资助部分也应按一定的比例折算到房价中去。
新的房改思路虽然强调了出售公房，但并不仅局限于此。多年来房改的实践证明，任何一项具体措施的单兵突进，都不可能完成住房商品化的历史使命。例如，如果不大幅度地调整低租金，则不能形成合理的租买比价，也就不能促使人们买房；如果不建立公积金制度，在提高住房的有效需求和支付能力方面，就迈不开步子；如果不提供抵押贷款等金融服务措施，仅靠职工的一次付款能力，就很难推进售房；如果不制定加快开发经济适用住房的政策，一般职工的收入就很难赶上住房的造价，一个统一的房地产市场就无法形成。如果说，提租强调补贴政策的落实，售房则更多地强调各方面政策的配套。因此，第三次房改工作会议就提高租金、建立公积金制度、实行抵押贷款与分期付款、建立房产交易市场及维修管理市场等方面提出了相应的配套措施，正是为了避免重蹈“有政策没措施，有目标没路子”的覆辙，最终建立一个以市场供求为基础、政府保障为辅助的住房资源配置体系。
应该说，新的房改方案总结了多年房改的经验，更加完整，更接近目标了。特别是把房价与居民收入挂起钩来，使之更具操作性了。但是，过去的房改实践告诉我们，房改之难，远非有了一个可操作的方案就能解决的。房改，说到底是利益的调整，必然会有冲突和震动。对此，人们要有充分的思想准备。