严格的德国房地产经纪制度 [复制链接]

第7版(国际)
专栏：国外房地产业

　　严格的德国房地产经纪制度
本报记者徐步青
德国有一套完善的房地产经纪人经营和管理制度。最早的房地产经纪人协会成立于１９２４年，至今已发展到２４个，会员达４４００多名。不久前，记者采访了柏林房地产经纪人协会主席格因先生。
格因先生是第一次接受中国记者采访关于房地产经纪人方面的内容。他说，听说中国也有房地产经纪人，这是一件好事，因为市场需要他们，不过需要制定合理的管理制度。在德国怎样成为房地产经纪人呢？有志从事这一行业的人首先要正式提出申请，然后交所在地主管部门审批，最后才能挂牌营业，但若在过去５年内有违法犯罪行为则一律不予批准。加入房地产经纪人协会，要求更高，申请人必须具有广泛的房地产专业知识和受过专业训练，而且必须有丰富的实践经验。而主管房地产的政府官员不论在职还是退休，均不能做房地产生意。一般官员和职员业余时间可以充任房地产经纪人，条件是必须不影响本职工作，并经领导批准，自然也要交纳税金。
德国房地产经纪人的经营范围相当广泛。他们不仅做住房买卖和出租，而且也做商店、厂房、办公楼和旅馆的买卖生意，它包括房屋内的商品、设备、用具与摆设以及土地买卖。生意往往从通电话开始，如某人住在波恩，想在柏林买一所住宅，他只需给柏林房地产经纪人打个电话，讲明想买房子的面积、价格、位置等条件。房地产经纪人便会根据要求想方设法寻找卖主。买卖一旦成功，双方达成协议并签订合同，合同必须经法院履行法律手续后才能生效。生意做成了，经纪人才能收取佣金。如未能签订合同，经纪人不能收佣金。
房地产经纪人的佣金有严格法律规定。如房屋买卖生意的佣金最多不能超过买卖总金额的５％至６％，租房生意的佣金只能相当于２个月的房租。如经纪人取得的报酬超过总金额的２０％，就违反了经济法，将被罚款５万马克。如报酬超过５０％，就犯了牟取暴利罪，会被判处监禁３年或重罚。
房地产经纪人必须按规定交纳税金，上交额最少是其收入的５％。税务官不定期地检查经纪人的纳税情况，如发现有偷税、漏税，轻者要丢掉“饭碗”，重者要饱尝铁窗之苦。在德国，经纪人的佣金多少在房屋的买卖和出租合同中写得非常清楚，且不管是买方还是卖方付佣金时都不给现金，而是通过银行汇帐，这样法院和银行都能起到监督管理作用。
房地产生意交易额大，买卖双方要求高，因此房地产经纪人仅靠“人情、关系”从事房地产生意是绝对不行的。房地产经纪人不仅要恪守“合法、真实、互相信任”的服务原则，还要有足够的专业知识、灵通的信息来源和丰富的经验。房地产经纪人协会定期举行经纪人专业培训，有的经纪人还到大学进修房地产的有关专业。另外，协会还定期出版《不动产报》、《房地产信息服务》等报刊。全国２４个房地产经纪人协会每年举行年会，相互交流经验、教训与信息。
　　　　　　　　　　　　　　　（本报柏林１月２５日电）