欲上层楼费思量——房地产市场现状与走势 [复制链接]

第9版(经济生活)
专栏：

　　欲上层楼费思量
——房地产市场现状与走势
然浩
经过一年多宏观调控，房地产业的发展状况如何？
　　　　正朝宏观调控预期方向发展
据来自建设部的消息，１９９３年下半年实施宏观调控后，随着开发投资增长速度逐步减缓，去年全年房地产增长速度已从上半年的１４３％降为１２４．９％；今年上半年下降４３．９％，与去年上半年的１４３．５％相比，下降了近１００个百分点。与此同时，今年新开工面积则出现了负增长，上半年负１３％，与去年上半年新开工面积增长１３６％相比，下降了１４９个百分点。
在国家对房地产业的宏观调控力度没有减弱的情况下，不少房地产开发企业感到日子难过，有的想开发贷不到款；有的手中有钱想搞开发，没想到随着土地增值税条例的出台，预期的投资回报率又少了一大块；有的在市场抢手时上马建的写字楼、宾馆，现在建成了，又没人要了；有的干脆转向，另谋出路……
因此有人认为，房地产业正在跌入一个将延续时间较长的“谷底”，短期内将难以“解套”和“崛起”。
对房地产业的现状该如何看？建设部副部长谭庆琏认为，作为国民经济的重要部门和先导性产业，房地产业的发展，一方面可以带动其他相关产业的发展，另一方面也会受其它相关产业的制约。因此，房地产业健康发展的标志就是与其他产业的投资保持合理的比例，并与资金、建筑材料等供应能力和市场需求相适应。还有，就是其内部的投资结构必须是合理的。居民住宅应是商品房的主体，在目前我国城镇居民住房条件依然困难的情况下，至少应该占到８０％以上。
基于这样的情况，众多专家认为，将房地产健康发展标准定位在１９９３年初前后“火爆”水平上，是欠妥的。因为，１９９３年初前后出现房地产“热”，并不是真正健康的“热”，是一种“虚热”，实际上是“乱”。中国房地产要走健康发展之路，今后不应该、也不能重蹈那样的覆辙。
建设部副部长李振东认为，经过宏观调控后的房地产市场，从整体上看是健康的，正在朝着宏观调控的预期方向发展。
理由是，经过调控，房地产业的投资结构得到了改善，普通居民住宅的投资比重已经达到了８０％以上，今年１至７月，全国商品住宅竣工面积１８０６万平方米，比上年同期增长５２．５％，占商品房屋竣工面积的８７％；商品房价格已经回落，今年１至７月，全国商品房平均售价，每平方米１０４９元，比去年同期下降了８％，考虑物价上涨因素，实际价格下降幅度还要大；房地产市场行情总体看好，商品房销售额和销售面积分别比去年同期增长４８．６％和６１．５％。其中，商品住宅的销售额占到了整个销售总量的９２％。特别可喜的是，一些地区出现了个人购房比例增加的情况，今年上半年，浙江个人购房比例已占到当地商品住宅销售总量的６０％。市场行为进一步规范，炒卖房地产、偷漏税费等行为得到了纠正和处理，暴利受到了抑制，国家收益流失的现象正在减少。
　　　　对成绩不能估计过高
经过宏观调控，房地产的增速减缓趋势是明显的，但投资规模仍偏大。１至６月，房地产业投资与去年比只增长了４３．９％，但投资总额却仍达到了４６４亿元。估计全年的房地产开发投资仍将维持在去年的１５００亿元左右。因此，宏观调控的手松不得。正如有关专家指出的，在肯定实施宏观调控后房地产业取得成绩的同时，不能把其成绩估计得过高。因为，宏观调控不可能一下子把所有的问题解决，特别是一些深层次的问题，如参加炒卖炒买房地产的被套牢者总想解套；方方面面对实实在在进行房地产开发的企业收费过多过滥；市场本身还不发育等。解决这些问题还有待于金融秩序的进一步好转，投资体制的进一步改革和深化，开发企业的经营机制进一步转换，房地产市场的进一步规范。
从上述分析可以看出，对房地产业进行的宏观调控，实质是治“乱”，是为了让其尽快走上健康发展的轨道。那么，在继续实行的宏观调控中，房地产业将呈现出怎样一个发展趋势呢？
　　　　居民住宅将成为商品房的热点
专家们认为，房地产业在今后一段时期里将呈现出以下三个趋势：
住宅将成为热点。有关部门的调查表明：经过１５年的改革，住房商品化的观念已为绝大多数的人所接受，今年上半年，有关部门对北京等５城市进行了一次抽样调查，在受调查的人中，有４５％的人表示，想买属于自己的住房；有３６．６％的人表示，愿意购买商品房；有１５．４％的人表示，自己有购买的实力；另有４１．５％的人认为租房不如买房，希望置份家产留给后代。为了加快解决城镇居民住房困难，鼓励开发商进行居民住宅建设，并使住宅的价格能为占城镇人口绝大多数的中低收入者所接受，政府除在去年底推出“安居工程”外，还以能确保开发商获得１５％利润的标准，对进行住宅建设的开发商在地价、税率、供地、贷款等方面给以优惠的政策。加上宏观调控以来，南北各地出现的高档公寓、别墅滞销，１０００元到２０００元１平方米住宅供不应求的情况说明，居民住宅成为房地产市场的热点，已经具备了“天时、地利、人和”的条件。
写字楼将一枝独秀。经济持续高速发展，加上巨大的市场购买力，吸引了全世界商人的注意。去年以来，发达国家首脑纷纷率由本国企业家组成的代表团访华就说明了这一点。据调查，目前外商在京登记的企业已达７０００多家，常驻的外商已达２０００多家；外商人数也由过去的约２０万人增加到了４０万人。外商云集北京，导致了京城写字楼的严重供不应求。中高档写字楼市场实际需求量为６２．５万平方米，但实际可提供的写字楼只有２５万平方米。写字楼供应紧张，既迫使外商不得不去租用酒店办公，也使北京写字楼的租金出现了快速的上涨，仅今年上半年，租金就上升了２７％；虽然，目前北京甲级写字楼的租金每平方米已达５０００元，但使用率仍达１００％。另据调查，目前在上海有投资项目或有商务往来的外商、“三资”企业已超过５０００家，他们中８０％都租用写字楼、公寓或宾馆办公。
市场将继续呈现不平衡。房地产业讲求利润的回报。投资者在作投资决策时，首先考虑的是投资环境，即市场机制和市场的最终购买力，主要包括三个方面：当地的常住人口规模，伴随外来投资增加的人口规模，城市化水平和速度。因此，有专家认为，今后房地产的热点地区，首先是北京、上海；其次是大连、天津、深圳、广州、青岛、武汉、海口、厦门、北海等城市；再者是各省的中心城市。
（题头照片：张平摄）（附图片）