盘活土地资产——北京一轻综合配套改革的启示 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：探索迈向现代企业制度的道路

　　盘活土地资产——
北京一轻综合配套改革的启示
国家土地管理局局长邹玉川
北京一轻总公司在有关部门的指导与支持下，进行综合配套改革，在盘活国有资产，搞活国有大中型企业方面进行了有益的尝试。他们创造的“一轻模式”的启动，核心是改革旧的土地使用制度，挖掘现有土地资产中蕴藏的巨大潜力，利用级差地租，为改革积聚了一笔宝贵的启动资金。可以说，正是由于掌握了土地这把“金钥匙”，才使这项改革得以顺利启动并成功实施。这一举措，使人们充分认识到土地使用制度改革在整个经济体制改革和经济发展中的地位和作用，从而为深化这一改革，更快地发展国民经济和扩大开放，开拓了一条新路。
北京一轻总公司综合配套改革的成功经验，在土地使用制度上，至少可以给我们两点启示。
启示之一：土地使用制度改革，可以有效地促进国有大中型企业的改造。长期以来，国有大中型企业不活的原因很多，而缺少企业改造启动资金是一个主要原因。由于国有企业长期负担过重，经营亏损，已无力拿出资金进行产品、产业结构的调整和改造，形成了企业经营上的“恶性循环”。与此同时，相当多的国有企业又处于城市的黄金地段。随着土地使用制度改革的深入进行，这笔土地资产越来越受到人们的重视。一轻的实践，拓宽了人们利用土地“级差地租”改造老企业的思路。即：将原有行政划拨土地使用权依法推向市场，使土地资产效益得以显化，从而使企业获得了一笔宝贵的启动资金，为国有大中型企业进一步改造提供了“原动力”。
启示之二：一轻的经验，为深化存量划拨土地使用制度改革，提供了一条有效途径。从１９８７年开始在全国范围内开展的土地使用制度改革，从根本上改变了过去土地无偿、无限期、无流动的行政划拨制度，通过实行土地使用权出让转让制度，建立了土地市场。其优越性体现在三个方面：促进了土地的合理利用和优化配置；保证了国家土地资产收益的实现；改善了投资环境。但这项改革在新增量建设用地上进展较快，效果也较为明显。对于存量原行政划拨用地进入市场这一问题上，虽然已有了补办出让手续，补交出让金的办法，但由于企业承受力不足等原因，企业缺乏应有的积极性，进展不大，影响了整个土地使用制度改革的进程。一轻经验的可贵之处，在于通过国家控股的方式，将行政划拨土地资产盘活，增强了企业将原有土地推入市场的积极性，从而为深化土地使用制度改革和土地市场的发育完善提供了一条有效的途径。
由一轻综合配套改革的经验，我们可以总结出，随着现代企业制度的建立，盘活土地资产，加强土地资产管理，是搞活国有大中型企业的要求，也是深化土地使用制度改革的需要，要着手研究解决现代企业制度建立过程中土地资产管理问题，使之为整个经济建设和改革开放服务。
目前，各地纷纷开始国有企业重组的试点工作，充分运用存量国有土地的资产，在促进国有企业的重组和资产盘活中发挥了重要作用，总的看形势是好的。但是，一些地方也出现了在国有企业重组过程中土地产权关系不清、低价折股、低价出售，甚至无偿无期限地转让给个人等一些问题。这些问题若不及时解决，势必造成国有土地资产的大量流失和变相流失，也不利于现代企业制度的建立。上述问题，必须引起高度重视，并认真采取措施，切实加以解决。总的看，在建立现代企业制度过程中，土地资产的处置与管理要坚持以下原则：一是保证国有土地资产保值增值，防止国有资产的流失或变相流失；二是有利于促进试点企业的重组和资产盘活；三是做到企业国有土地资产在重新配置过程中符合现行的土地法律、法规，符合土地使用制度改革的发展方向。
具体而言，在建立现代企业制度中，土地资产管理应做好三个方面的工作：
（一）明晰产权，加强产权管理。建立适合现代企业制度需要的土地资产管理制度，首先要确定企业的土地使用权，尽快完成企业土地使用权的确权登记、发证工作。已领取国有土地使用证的企业，在根据现代企业制度的要求进行重组时，要按照土地变更登记的要求，对原企业用地情况进行复核，根据重组企业用地状况的变化情况，进行变更土地登记，以保护改组后企业的合法权益。
（二）搞好土地评估，确定企业土地资产数量。正如一轻经验所反映的，土地估价是正确反映企业土地资产数量的唯一手段。因此，应当按照培育土地市场和建立现代企业制度的需要，积极开展基准地价和宗地地价评估工作。土地评估工作应由具有独立法人资格、能承担民事责任的土地评估机构进行。评估土地资产，要提出科学、全面的估价报告。土地评估结果经土地管理部门审核确认，并报国有资产管理部门备案后，方能作为土地资产处置、折股等方面的依据，以防止低价折股、低价出售，造成国有土地资产的大量流失或变相流失。
（三）依法处置土地资产，理顺国家与企业在土地收益上的分配关系。在现代企业制度建立过程中，土地资产的处置方式有以下三种：一是企业补办出让手续，补交土地使用权出让金。在这种方式下，企业获得一定年期的土地使用权，土地资产变为企业法人资产。二是国家以土地使用权出让金作为资本金入股，在企业中体现为国家股，由国家授权的单位或部门管理。三是国家以租赁的方式向改组后企业提供土地使用权，国家每年收取年地租。无论改组企业采用何种重组方式，国家与企业的土地资产收益关系必须明确。首先，不应以任何方式低估国有土地资产。其次，考虑到企业承受能力和搞活国有大中型企业的需要，土地资产收益可以缓交或减收，也可以负债经营，但必须在帐面上得以体现，并保证通过有效途径，在企业经营条件得到改善搞活后，将土地资产原值连同增值部分上交国家。据了解，一轻系统在不远的将来就能够实现国有资产收益上交国家这一目标。
总之，北京一轻综合配套改革实践给人的启示是多方面的。作为国家土地资产的所有者代表和管理者，土地管理部门应解放思想，深入研究，积极支持这项改革，并认真总结各地出现的好经验、好办法，加以规范、完善，以盘活土地资产，深化土地使用制度改革，为现代企业制度的建立及国民经济的发展多做贡献。