怎样看待商品房积压 [复制链接]

第1版(要闻)
专栏：

　　怎样看待商品房积压
本报记者朱剑红
　　一、积压到底有多少
目前，社会上有一些商品房积压。
传播媒介都在引用这样一个数字：“我国商品房积压５０００万平方米，占用资金５００亿元。”
这个数字并非由国家权威统计部门提供。据悉，这个数字是将某年的竣工房屋面积减去销售房屋面积后得出来的。这种算法忽略了商品房开发的一个常识，即竣工的房屋中，有相当一部分是不供销售的，而用于拆迁还建、出租、自用等。因此，真正积压的商品房没有５０００万平方米。
比较真实、有权威的数字，来自国家建设部的《１９９４年全国房地产开发统计年报》：到１９９４年底，历年累计的空置商品房屋共３２８９万平方米，其中住宅２５１２万平方米，占７６．４％（其中，别墅、高档公寓１５８万平方米，占空置住宅的６．３％）；写字楼１９２万平方米，占５．８％；商业用房４０１万平方米，占１２．２％；其它房屋１８３万平方米，占５．６％。按每平方米商品房竣工价值８０４元算，占用资金达２６４亿元。
有关专家特别指出，计算空置房屋的价值不能把商品房销售后的利、税及资金利息算进去，所以不能用“市场商品房售价×积压面积＝占用资金”这个公式来计算。
在这项统计中，使用了“空置”而非“积压”。因为，房地产业的专家认为，由于房屋不同于一般商品，生产需要一个周期，所以要有一定量的合理储备。我国房地产市场的需求很大，到统计截止的时间未售出的房屋，不能笼统地说是“积压”。
如果按照三年竣工商品房屋的总量计算，空置房屋约占９．９％。这个比例虽然尚未达到发达国家通常所谓的警戒线，但在我国房屋短缺的情况下，需要认真对待。
目前，空置的商品房大部分是普通住宅，而不是人们所以为的别墅和高级公寓。近年来，解决城镇居民住房一直是全社会共同关心的问题，但是，我们不能一方面呼吁加快住房建设，一方面却对住宅空置视而不见。
　　二、空置原因何在
据统计，空置的房屋大部分位于郊区或开发区，不仅区位偏远，交通等基础设施尚不配套，居住不便，许多房屋质量也比较差，买主光顾不多。造成这种现象的原因是前两年的房地产开发热中，一些地方批地过多，立项审批不严格，导致开发规模过大，基础设施建设跟不上。
据上海市房地产管理部门的同志介绍，该市去年有１００多万平方米的房屋属于这种情况：房子盖好了，可房地产开发最基本的条件——七通一平还没有完成。这些房屋大部分在郊区城乡结合部，严格地说，这种房子还不是成品，还不具备上市的条件。真正由于地段太差、交通不便而滞销的商品房大约有二三十万平方米。现在，上海市政府已经把解决住宅配套问题列入了住房发展的主要任务。
商品房空置也有市场有效需求不足的原因。房屋在我国处于紧缺状况，城镇居民住房水平也不高，人均居住面积在４平方米以下的困难户还有４００多万户。但是，有买房的愿望，并不一定有买房的力量。目前，由单位买房再分配给职工的情况还很普遍。而集团购买力又受到限制，一些企业经济效益不好，为职工买房力不从心。在个别城市，有些企业因为拿不出钱，连按成本价供应的安居房也不得不空置。
此外，现在城镇商品住宅的价格低者每平方米近千元，高者近万元，与大部分人的收入相差太大。要想让普通工薪阶层买得起房，一方面要调整过高的房价，另一方面要加快建立银行抵押贷款制度。
　　三、如何盘活空置房屋
在资金紧张、住房紧张的情况下，如何盘活空置商品房这一大块资产，对今后房地产业的发展，特别是住宅建设的发展，具有非常重要的意义。有关人士还有这样一个担心，今年安居工程在全国铺开，由于各地安居房用地多处在相对偏远的地段，如果不及时解决配套问题，建立起分期付款制度，会不会形成新的空置积压呢？从一些城市近年来住房解困的情况看，这种担心并非杞人之忧。
搞活商品房市场，对于开发企业来说，或者把不合理的价格调整下来；或者适时增加投入，完善基础设施的配套建设，并采取更加积极的促销手段。对政府来说，一方面要着力加强基础设施配套工作；另一方面，要分类对待不同的空置商品房。对住宅是否可以考虑采取类似安居工程的特殊政策，使之尽快落实到消费者手中，是一个值得研究的问题。