非法抵押房地产案 [复制链接]

第10版(农村经济)
专栏：依法用地·依法管地

　　非法抵押房地产案
魏丽华
某县百货公司为扩大经营规模，向县工商银行申请贷款２０万元，期限两年，期满后由县百货公司还本付息。县工商银行为了保证贷款的及时回收，要求县百货公司提供房地产抵押。县百货公司表示同意，提出以价值３０余万元的仓库用房作为贷款抵押。双方在签订了２０万元的贷款合同之后，又签订了抵押合同，合同规定，若百货公司到期不能偿还贷款本金的，工商银行可从拍卖抵押物即县百货公司的仓库用房所得的价款中受偿。抵押合同签订时，县工商银行没有要求县百货公司提供任何有关仓库的房屋所有权证书和土地使用权证书。合同签订后，双方也均未向任何部门办理过抵押登记手续。两年期满后，县百货公司因经营管理不善面临倒闭，根本无法偿还县工商银行的贷款本金。县工商银行向人民法院起诉，要求县百货公司履行抵押合同。人民法院在调查中发现，县百货公司对用作抵押的仓库用房根本没有合法的产权，更没有处分权，是从县商业局租赁来暂时用作仓库的。况且双方也未办理过抵押登记。人民法院认定抵押合同无效。
评析
这是一起非法抵押房地产的案件。
根据《城市房地产管理法》第４６条的规定，房地产抵押“是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”。
房地产抵押作为一种不动产抵押，根据我国《城市房地产管理法》的有关规定，必须具备一定的条件，这种条件是指：１．应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理抵押权登记。之所以这样规定，是因为房地产抵押的抵押物是一种不动产，抵押时不转移对抵押物的占有。抵押权人由于没有实际占有抵押物，他就有可能得不到抵押权，更谈不上在债务不履行时行使抵押权。因而法律规定，设定抵押时，抵押人必须凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理；２．双方必须签订书面抵押合同。我国《城市房地产管理法》第４９条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同”。设定抵押权的合同就是抵押合同。抵押合同是一种从属合同，是指房屋所有人或者土地使用权受让人与抵押权人签订的关于以房屋所有权、土地使用权作为抵押以担保债务履行的协议。抵押合同必须采用书面形式，这样，在发生纠纷时举证方便，而且也便于管理和监督。
本案中，县百货公司与县工商银行的房地产抵押行为，至少在以下几个方面违反了《城市房地产管理法》的有关规定：首先，抵押人县百货公司对抵押物仓库用房没有合法的所有权以及使用经营处分权，也就是说抵押物不具备法定的条件，违反了《城市房地产管理法》关于“抵押人以其合法的房地产……向抵押权人提供履行担保的行为”的规定。其次，抵押权人县工商银行与抵押人县百货公司在设定房地产抵押时，没有凭房屋所有权证书、土地使用权证书办理抵押登记，违反了《城市房地产管理法》关于“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”以及“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”的规定。
《城市房地产管理法》实施之后，以房地产做抵押的，必须依法进行，只有这样，抵押权人的合法权益才能得到法律的保障。