近来，房地产市场上有一部分普通住宅由于销售不畅而空置，不能及时让居民进住。本文对此进行了分析，并综合有关方面专家的意见，提出——盘活空置商品房 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：经济视点

　　近来，房地产市场上有一部分普通住宅由于销售不畅而空置，不能及时让居民进住。本文对此进行了分析，并综合有关方面专家的意见，提出——
盘活空置商品房
本报记者朱剑红
目前，空置的住宅占全社会房屋总量的比例不高，没有超出合理储备的范围，但是鉴于居民住房面临诸多困难，有必要认真研究如何把这一块空置的商品房盘活，为社会所用。
我国城镇居民的居住水平还不高，人均居住面积在４平方米以下的住房困难户还有４００多万户。一方面这么多居民无房、住房拥挤，另一方面却有一些盖好的房子空在那里，这显然是个矛盾。此外，近年来，各地政府为了解决居民住房问题，兴建了大量普通住宅，在目前建设资金紧张的状况下，一方面投入大量的宝贵资金兴建住房，另一方面又有这么多住房不能及时让居民进住而占压宝贵的资金，这显然是对资源的一种浪费。
此外，各地政府为了解决城镇居民住房困难，今年开始大规模实施安居工程。由于安居工程是无偿划拨土地，又要低成本低造价，所以绝大多数安居房都将建在城市的边缘地区，这些地区的基础设施及交通等方面的状况，恰好与空置住宅的境地有相同之处。这样，旧的空置房派不上用场，还可能出现新的空置。
所以，盘活空置的商品房，其意义不仅在于盘活一块资金，对今后住房建设的健康发展也具有一定指导意义。
那么，对空置的住宅怎么办？
对开发公司来说，解决住房空置无非是两条路：有资金的继续压下去，没资金的只好低价甩卖。能不能既把价格降到更多的居民能够承受的水平，又让开发商保本呢？一位读者给本报来信建议：“减免税费，借鉴安居工程的相关政策，对卖方实行按当地房改市价计税、或营业税减半征收的优惠；对买方实行免契税、教育附加费的优惠。”
这种看法与许多专家不谋而合。建设部在最近发出的《关于促进商品房销售的通知》中也要求：“对部分地区暂时难以销售的空置商品房，可比照有关政策由政府在地价、配套等方面予以优惠，使其转化为微利房或安居工程的成本价房屋，向中低收入的住房困难户出售。”
这种方法，企业是欢迎的，但是还有许多具体问题需要解决，比如：地价、配套费等已经发生的费用怎样解决？总不能让政府再退出来吧？就算政府下决心在税费上给优惠，也还有许多具体的操作问题。比如说，前年上缴的税怎么退还呢？这项工作要下细功夫，一个一个项目地审查办理，同时还牵扯到好几个部门，是吃力不讨好的事，但又必须由政府出面主持。因此，政府有关部门的积极性之高低、协调能力之强弱，就成了这件事情成败之关键了。据悉，深圳等地已经在着手进行这项工作。
将空置房屋出租，也是专家们开出的一个药方。据分析，采取出租的方式，可以消化掉１／１０的空置房。但是，如果企业想在合理的期限内收回投资，租金必然定得很高，远远超出普通居民的承受能力。这就又需要政府给政策，如减免一些税费来降低房租。此外，还要完善租赁法规，以解除出租人的后顾之忧。
以往，我们在解决城市居民住房问题时，多在生产环节上下力气。近年来，我国住房领域中，从生产、流通到消费方式和观念，都发生了很大的变化。所以，今后在解决居民住房问题时，不仅要继续加快建设的步伐，给人们提供更多的住房，也要研究消费环节的新问题，让更多的居民住得起房。
住宅的消费者一为间接消费者——集团，二为直接消费者——居民。在国家实行财政、货币双紧的宏观经济政策环境下，目前，集团购买力很难有大的变化。对普通居民来说，虽有买房的愿望，却无买房的能力。且不说十几万乃至几十万的价格无法承受，即使价格降到安居工程的水平，一套房子也要五到十万元，大部分家庭都很难一次拿出。
解决这个矛盾要靠提高居民住房消费的支付能力，目前，可采用的办法之一是建立个人抵押贷款制度，通过分期付款让更多的居民在住房上实现自食其力。
建立个人抵押贷款制度，不仅对眼前提高居民支付能力具有意义，从长远看，它是对房地产与金融的结合方式的改革。据建设部房地产业司冯俊处长介绍，战后西方的金融曾以支持生产为主，后来发现市场消费能力受到制约，便转向支持消费。如西方的汽车工业，不是靠金融支持工厂发展起来的，而是由消费带动起来的。住房消费也走了这样一条道路。住房是大件消费品，即使在经济发达的国家里，绝大多数人也是通过分期付款的方式来取得，何况在我国市场经济的初级阶段，大多数居民收入水平还比较低。
当然，抵押贷款制度不是一朝一夕就能建立起来的，对现有的空置商品房来说，它不是强心针，不能立竿见影。但是，大量居民的住房困难与住宅空置并存的现象，再一次把我国住房市场有效需求不足的问题提了出来。解决好这个问题，不仅能为盘活空置商品房探索一条道路，对今后住宅市场的发育成长，也有积极的意义。