违法“合作建房”案 [复制链接]

第10版(农村经济)
专栏：依法用地·依法管地

　　违法“合作建房”案
案情
１９９４年６月，某市郊区农民李某向市土地管理局申诉：他与某公司经理余某签署了一份“合作建房协议书”，双方约定，在李某被批准自用的宅基地上修一幢四层楼房，由余某提供全部建房资金，建成后双方各占两层。协议签订后，余某按约定支付了１４万元人民币建造费，房子建好后余某使用楼房一、二层。时隔几日后，双方在第三层楼房的使用上发生争执。这时李某意识到他与余某所签的协议违反《土地管理法》和该法《实施条例》中关于农村户口村民和非农业户口居民使用宅基地的有关规定。李某诉请市土地局按有关规定处理，并解除双方协议。
市土地局认为：李某的宅基地是由村委会无偿拨给的，只能建自用的住宅，李某只有这块宅基地的使用权，土地的所有权仍属该村集体。李某未经批准，私自合伙建房，将部分土地使用权非法转让给余某，违反了《土地管理法》第二条，该省《土地管理实施办法》第五条的规定。余某同时还违反《土地管理法》第四十一条规定。当事人的争执是从房屋产权引发的，但当事人签订的合同属非法转让土地，是违法合同。李某、余某应分别承担非法转让、受让土地的法律责任。
市土地管理局根据规定，对李某、余某作出如下行政处罚决定：
１．李、余二人签订的“合作建房协议书”无效；２．分别处以李某非法转让土地使用权和余某非法受让罚款；３．合建的楼房连同宅基地留李某自用，并归还余某已付的建房费，余某应在本处理决定发生效力之日起１０日内迁出该房。
余某接到“行政处罚决定书”后，认为自己是“合作建房”，此案是“民事产权纠纷”，向该市土地管理局的上级机关申请复议，要求撤销市土地局的上述处理决定。市土地局的上级机关在认真分析了全部案情后，认定此案为土地违法案件，给予余某明确答复：维持市土地局的行政处罚决定。
　　　　评析
此案争议的实质问题是李、余二人的房地产权纠纷属不属土地违法事件，余某的复议申请也是围绕这个关键问题阐述其理由的。
李某、余某签订合伙建房协议是一种民事活动行为，民事活动应遵循《民法通则》第六条的规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家的政策”；第五十八条之（五）规定：“违反法律或者社会公共利益”的民事行为无效。李某是农村户口村民，农村的土地属集体所有，集体分配给村民建住宅用的土地，只允许村民自己使用，如果转让使用权，就违反国家法律。李某宅基地的土地使用权是无偿取得的，而且规定是自用，李某没有将土地使用权再继续转让的权利。该市政府在《关于处理违法违章占用土地及土地登记有关问题》中规定：农村村民以及华侨、港澳同胞将按规定留作自用的宅基地出卖、擅自转让或以宅基地为条件，与他人合作建房分成，从中牟利的按买卖和擅自转让土地处理。由此确定，李某和余某合作建房的民事行为是不能受法律保护的。