三百亩地“流进”鲁格庄——招远市一桩土地异地租赁的调查 [复制链接]

第10版(农村经济)
专栏：农村经济观察

　　三百亩地“流进”鲁格庄
——招远市一桩土地异地租赁的调查
去年６月２０日，招远市玲珑镇鲁格庄村和东庄乡大罗家村分别在土地租赁合同上签字画押，大罗家村的３００亩土地，转眼之间“流进”了玲珑镇鲁格庄。
　　　　鲁格庄和大罗家分别位于招远市的一北一南，相距３０多公里，这
　　桩异地租赁土地的“联姻”是如何促成的？
大罗家村党支部书记吕国瑞说：俺村人少地多，人均１０来亩地。前些年，俺村创办养殖场，由于经营不善，拉下了６０多万元的债，至今尚有银行贷款２０多万元没还上。租赁给鲁格庄的这３００亩地，有２００亩能上去水，可以种粮，１００亩是旱薄地。从大包干到现在，这３００亩地一直没有分下去，原因是老百姓地多忙不过来，集体又没有钱开发。去年冬天，听鲁格庄村支部书记老刘介绍，他们村开发果园很成功，还准备到临沂等地搞开发。当场，我就找老刘合计，打算把俺村的３００亩地租给他们开发果园。后来，经我们村讨论通过，两个乡镇领导出面一撮合，这桩事就算定下了。
玲珑镇鲁格庄村党支部书记刘洪新说：俺村５００户，１３８０人，１３００亩耕地，是一个集体经济实力比较强的村，每年集体纯收入在４００万元以上。我们村也是山东省优质果品样板园和烟台市级红富士苹果基地，红富士苹果连年创省优、部优。去年，村里投资３００多万元，上了一个每小时加工能力２吨果品的洗果打蜡厂和贮量３００吨的冷风库，进而达到果品生产、加工、贮藏、销售一体化。但俺村人多地少，发展果品生产到了“山穷水尽”的地步了。租赁大罗家村这３００亩土地，使果品生产、管理、销售、加工等技术优势找到了发展空间。３００亩土地的租赁期是３８年，我们论证了一下，开发苹果和银杏，１５年之内完全可以收回投资。其余２３年为纯收入期，效益很可观。
　　　　异地租赁土地，是一项政策性很强的工作，在招远市尚无经验可借
　　鉴，他们是如何租赁的？
规范租赁行为。为了搞好租赁，双方主动到土地管理部门了解有关政策，找律师事务所和公证处咨询法律依据。一是规划租赁标的。二是确定租赁内容。规定只转让土地使用权，不改变所有权，承租方只能将土地用于果业开发，不得出卖、转租和撂荒。三是确定使用权转让期为３８年。
合理确定租金。双方在平等互利的前提下，经过充分协商，确定租赁标的内的耕地前５年每亩每年租金为３８元，６—１０年每亩每年的租金为６８元，其后２８年每亩每年９８元；标的内的山峦一次性交纳租金９８００元；标的辖内的１２１间破旧鸡舍核价６．８万元出售给承租方。并规定，前５年的耕地、山峦租赁费及房屋价款共计２８．１８万元，于１９９５年１月１日前一次付清，其余租金每５年交一次。
明确责权关系。他们在租赁合同中规定：合同期内出租地的农业税、农林特产税，按当地同类地的标准，由出租方转交；出租方为承租方提供水、电方便，承租方负担费用；出租方保证承租方的生产经营安全，搞好治安保卫工作。合同中还明确了违约责任。
约定善后事宜。合同从长远出发，规定了有关问题的处理。一是合同期满后，承租方开发的苹果树归出租方所有，银杏树及建筑物由双方协商按当时市场价格由出租方赎买；二是合同期内如因国家政策调整导致合同中止，双方共同聘请有关部门对开发业绩进行评估定价，由出租方赎买；三是合同的任何一方法人代表变更，不影响合同效力；四是合同期满后，在同等条件下，承租方有优先承租权。
　　　　三点启示
启示之一：思想解放是促成合作的基础。双方摒弃了“小富即安”和“肥水不流外人田”的陈旧观念，以互惠互利、共同发展为目的，最终走到了一起。另外，两个村为了搞好这一改革，进行宣传发动、广泛征求意见，打破山里人封闭的思想意识，确保了这一改革的顺利进行。
启示之二：生产要素流动发展是农村市场经济的必然。土地异地租赁经营，不仅是对土地这种农业生产要素流动的一大突破，而且对于其他产业生产要素的跨行业、跨地域流动提供了有益的借鉴。
启示之三：以地“联姻”是缩小贫富差距、实现共同富裕的有效途径，不仅能够促进强村优势的进一步发挥，而且能够使弱村发挥潜在优势，产生“造血”功能，以利长远发展。