惜土如金——浦东新区管好用好土地资源的探索 [复制链接]

第1版(要闻)
专栏：

　　惜土如金
——浦东新区管好用好土地资源的探索
本报记者萧关根
上海市副市长、浦东新区管委会主任赵启正的办公室里，挂着一张条幅，上面写着“惜土如金”４个大字。
记者曾多次听过赵启正谈到浦东开发开放的思路，其中印象最深的“惜土如金”。他说，“祖先给我们留下了这么好的宝地，我们搞浦东开发，就是要给后代留下一个比较理想的现代化新城区”；“土地不像黄金，卖出后还可以再买进，还可以再开采，而是卖一块少一块，我们必须十分珍惜。”
　　浦东是块世界级的宝地
浦东新区目前的面积是５２２．７平方公里。按照上海建成“一个龙头、三个中心”和国际大都市的规划，２１世纪上海的城市化地区将达到１０００平方公里左右，浦东新区将占有上海国际大都市的“半壁江山”。有位外国著名学者一再说，浦东是当今世界大都市郊区唯一没有开发的宝地。土地资源成了浦东新区最宝贵的资源。
从本质上说，浦东开发的过程就是浦东实现城市化的过程。新区政府实行的金融贸易、基础设施和高新技术产业化“三个先行”的战略，以及四个重要小区开发都是从资金、技术、人力等方面对土地的投入，使浦东这块宝地创造出尽可能多的经济效益和社会效益。
有关权威人士指出，浦东新区５年开发开放的成功之处，不仅提高了浦东地产的价值，而且构筑了良好的环境，吸引更多的投资者来开发这块宝地，提高她的含金量。
上海杜邦农化有限公司是美国杜邦公司在中国大陆的第一个合资企业。公司副总经理朱道荃说，杜邦公司来浦东投资是有长远打算的，愿意把原来的合资期５０年改为无限期。只要我们这个项目取得成功，杜邦集团其他１７个产业部将会接踵而来。
值得高兴的是，浦东这块热土，对上海当地居民的吸引力也明显增强了，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的现象将成为历史。新区社会发展局１９９３年进行了一次“千户调查”，在问及“如有机会可迁往浦西，你可愿意”这个问题时，有４７．７９％的人回答“不愿意”。
　　　　土地有偿使用市场配置资源
浦东新区比较早地进行了土地使用制度改革，实行土地有偿使用。１９９０年９月，上海市政府提出，“浦东新区国有土地实行有偿使用制度。采取土地使用权的出让、转让方式或采取收取土地使用费的方式，使用地者获得土地使用权”。说明浦东新区从一开始就着手把土地这一生产要素推向市场，按价值规律来优化土地资源配置，使土地资源产生最大的效益。
５年来，浦东新区由于土地使用制度改革逐步深入，管理制度比较健全，不仅使土地资产的价值得到显化，土地成了经济建设中的重要财源；而且成为政府调控经济、引导投资、调整产业结构和发展社会经济的重要手段。
浦东新区在土地使用制度改革和房地产市场建设方面，有一些新的尝试。
以土地预征作为开发、建设的前提，冻结自发建设，控制土地潜在效益。
所谓预征，就是在土地使用权和使用性质不变的情况下，把部分土地由农村集体所有权和使用权转为国家所有、国家管理。几年来，新区土地发展控股公司对２００平方公里规划范围内的城市化地区，分期进行预征，并参与前期分片开发。这样做能有效地控制征地费用的上涨和降低开发成本，使开发建设带来的部分土地级差增值效益留在国家手中。
新区采取财政投入取得土地资本，再将土地资本与金融资本、社会、企业、个人资本结合。这样，使重点开发小区获得启动资金，实现动拆迁和“七通一平”，以便招商引资进行土地滚动开发，逐步形成“土地吸附资金→资金提升土地价值→土地更大规模吸附资金→新区不动产迅速升值”的良性循环。陆家嘴金融贸易区开发公司、金桥出口加工区开发公司、外高桥保税区开发公司等，启动时都只有很少资金，如今都已成为拥有几十亿固定资产的大公司，令人刮目相看。
随着土地开发的深入推进，浦东新区土地批租出现了三个变化。一是向现金批租、实物批租和分期付款批租转变；二是毛地、生地批租向熟地批租转变；三是协议批租向招标批租、拍卖批租转变。１９９４年１０月，张杨路２３—Ｃ地块招标批租取得成功，批租价格高出同类型地块协议批租价２０％左右，土地级差效益得到了更充分的体现。
坚持“按规划带项目批土地”，防止“炒地皮”和“晒地皮”现象的发生。所有中外投资者要在浦东重点开发小区成片开发的土地上获得土地使用权，投资项目都必须符合新区总体规划。没有具体项目，或项目不符合规划的，都不批土地。资金长期不到位，项目迟迟不能开工的，即收回土地使用权。
补地价，防止国家土地资源流失。浦东新区管委会成立后，就按国家有关法律法规，把城市化地区内由国家预征的土地，农村地区涉及土地使用权转让、抵押、出租等内容的商业性建设项目用地，都纳入有偿使用的范围，凡没有支付出让金而取得土地使用权的，都要补交出让金；凡改变土地使用性质的，都要按级差地租补地价；凡非法交易的，除依法处理外，再补交地价。１９９３年，新区补地价的收入达１０亿元，相当于当年的财政预算收入。１９９４年通过补地价又追回了６亿元的土地收益。这些收入成了土地开发和城市基础设施建设的重要资金来源。
浦东新区政府本着“惜土如金”的精神管好用好土地资源，一系列创造性的措施有效地控制了一级土地市场，规范了二级市场，活跃了三级市场，营造了良好的投资环境。１９９４年初，虽然在吸引外资方面有不少困难，但浦东新区开发的良好投资环境却吸引着海外客商前来投资。日本森大厦株式会社和美国兆华斯坦公司联合投资７．５亿美元在陆家嘴建造９０层以上的金融大厦，还有一些大公司打算追加投资。这一年，新增外资企业１０３５家，总投资３８．１亿美元，协议吸收外资２６．７亿美元。目前，已有４４家世界著名大公司在浦东投资办６０个企业。