房地产业：别再“打摆子” [复制链接]

第10版(经济生活·工交)
专栏：热点透析

　　房地产业：别再“打摆子”
戚名琛
３２８９万平方米，４２３２万平方米，这分别是截止到１９９４年底、１９９５年６月底全国累计已建成但未售出而闲置的商品房总面积。
应该说，我国总体经济这些年的持续稳定发展，也在拉动房地产的有效需求增长，那么，原来生机勃勃的房地产市场为何出现商品房诸多闲置的局面？
其实，早在１９９２年夏，海外有人就预见到了这种局面。日本一家新闻机构驻香港记者在访问中国时，见到“到处都有正在建设的豪华公寓”，还有根本不愁卖的乐天派，他说：“我仿佛又看到了日本不动产业者的身影”；“数年后也许没有人居住的豪华住宅在各地鳞次栉比”，“虽然与己无关，却很使人担心”。
房地产过热，是市场经济易发症。对于正在向市场经济转轨的我国来说，前车之鉴甚多。８０年代中后期房地产市场过热，随即于９０年代初大滑坡的，并非只是日本，主要发达国家莫不如此。从病程看，恰似“打摆子”，高烧之后必定奇冷。房地产价格气泡似膨胀，吸引资金向这个市场潮涌。房地产供给随着盲目大兴土木而猛增，严重脱离市场有效需要，众多非用家由于预期价格继续上升而抢购，市场表面上供销两旺。
比如，１９９１年初，拥有２３０多亿美元资财的美国东北部最大商业银行新英格兰银行，因巨额房地产贷款随着担保物价格猛跌成为坏帐，不得不破产。在此之前，美国官方机构曾紧急注入７．５亿美元救济，仍无济于事。
再如，１９９２年５月，当时世界头号巨型跨国开发商，正在伦敦兴建总投资近７０亿美元商业房地产建筑群的加拿大奥林匹克—约克公司，因在８０年代建造的大量楼宇约半数无人问津，被牢牢套住。根本无望如期偿还巨贷本息，不得不破产。
正值世界上新一轮房地产过热症进入后期阶段，恶果明显浮现在台面之际，我国有些地方房地产市场猛烈升温，紧跟着人家“打摆子”。幸亏国家对症下药的宏观调控比较及时，房地产过热相对短暂，再加上房地产市场规模原本比人家小许多，过热的危害相对轻微。
话再说回头，９０年代初，我国也并非无人预见到房地产过热的现实可能性与严重危害性。１９９１年夏，深圳特区的一个大型研讨会上，就有人提醒已出现“楼市过热”、“价格过高”、“全民经营房地产”等等问题，指出“会影响特区整体经济的健康发展，并引发混乱，最终亦会给整个行业带来危害”。１９９２年４月，深圳特区更发出在当时堪称振聋发聩的预警：市规划国土局有关人士面对诸家蜂起投入深圳房地产市场，深感任凭这种局面发展下去，“明日的市场恐怕会塌”。
遗憾的是，房地产过热还是在一些地区成为事实，深圳本身也未能幸免。原因是复杂的，需要着力深入探讨研究。但有一点现在就可以肯定：理性的呼声被盖住了。
我国房地产市场发展的历史以及现状都一再表明，汲取国内外经验教训，确实是当务之急。据了解，京九路大动脉沿线个别城市，别出心裁吸引投资，规定兴建１５层以上居住楼宇或千平方米以上工业项目，免收地价。如此敞开无偿供给土地，即使９０年代初房地产最火爆的城市，也未曾干过。
海内外的经验教训告诉我们，房地产过热症往往出现于经济发展势头较好的阶段。尚以解决温饱问题为要务的某些地区，或尚为商品房滞销问题所困扰的地区，一般不存在房地产市场过热的现实可能性。但原来房地产市场谈不上有多大发展的城市，并非根本不存在这一可能，如果这样的城市投资环境已有较大的改善，成为了新的经济热点，房地产市场升温是客观需要。而正是这些地方容易出现房地产过热。所以，越是有条件升温的地区，越要汲取人家的教训，万万不能再步房地产升温过猛过急的后尘“打摆子”。