走上市场的庐山名人别墅为何无人问津？ [复制链接]

第10版(经济生活·工交)
专栏：热点透析

　　走上市场的庐山名人别墅
为何无人问津？
本报记者朱剑红
庐山，一座风云际会的山。
１９９２年，这座中国历史名山又起风云。但那不是政治的雷电，亦非自然的云雨，而是一场空前的商海波澜。
是年，庐山风景名胜区管理局宣布：庐山将出让２１幢名人别墅的５０年使用权。经过一番角逐，当年９月１８日，香港运通年公司以５１０万美元的价格，获得了２１幢别墅的使用权和改造权，并决定，在改造后，将拍卖这批别墅的使用权。
３年过去了，运通年公司虽然为别墅的翻修、拍卖和宣传等花费了几千万元人民币，但２１幢别墅依然“待字闺中”。
名人别墅究竟值几何
“定价过高”，是许多业内人士的评价。
庐山管理局转让这批别墅的起价是每平方米１０００美元，运通年夺标的价格是每平方米１１００美元，平均每幢别墅约合２５万元美金。次年，该公司拍卖底价为每幢７５万—１００万美元。
在《房地产世界》召开的一次研讨会上，北京大学的董黎明教授作了一个粗略的对比：１９９５年九江市商业用地每亩基准地价为６０万元人民币左右，省城南昌每亩约３００万元；而庐山这批别墅按出让价格大致折算，每亩地价折合人民币约６００万元人民币。风景名胜区的地价与其周围城市的地价，肯定要有一定差别，但不可能差别太大，如厦门鼓浪屿的别墅楼面地价为每平方米１７００元人民币，比市区的住宅楼面地价仅高０．５倍，相比之下，经济发展水平远低于鼓浪屿的庐山，地价与九江的差别就太大了！
再看拍卖价格，每幢别墅平均每平方米售价２５００美元左右。我们不妨把它与同期其它城市的高档别墅售价（每平方米）作个比较：北京圆明园别墅１６００美元；北京帝京花园别墅１２５００元人民币；上海玉兰花园别墅１６００美元；南京金陵富绅花园别墅１０８０美元；青岛弄海潮别墅１００００元人民币。
花六七百万元乃至上千万元人民币，在庐山买一幢别墅的５０年使用权，是不是“物有所值”呢？清华大学房地产研究所副所长刘洪玉认为，庐山的别墅不像那些依托大城市的别墅，不能与正常的生活及经营结合起来，使用的效益低，而管理成本却很高。如果为投资收益而购买，则必须保持８０％的出租率和６１美元／平方米的租金。这在庐山是不可能的。
由于入住过近百年现代史的政治风云人物，庐山别墅有了一定的人文色彩。但是，这种人文色彩的价值有多少？买房者是否能够得到心理满足呢？又有多少人想得到这种满足？别墅毕竟不同于字画古玩，后者随着时间推移而升值的趋势是肯定的，而前者的政治色彩随时间推移而褪色，别墅还要折旧，况且只有５０年的使用权。
现在，庐山管理局没有说它当初的出让价太高，运通年也说它付出了很高的成本，不能降低售价。但如果不打破僵局，庐山管理局和运通年都将是输家。那么，是采取双方修改合同、降低地价的办法？还是运通年降低成本、减少收益，从而降低价格？或者是双管齐下？不管怎样，目前有价无市的局面不可能支撑很久。
卖“名气”还是卖“别墅”
这２１幢庐山别墅在民国时期，先后住过段祺瑞、蒋家父子、白崇禧、顾祝同、陈果夫、孙科、陈布雷、陈诚、何应钦等人，新中国成立后，曾住过的人有贺龙、薄一波、柯庆施、汪东兴、康生、罗瑞卿、茅盾、刘海粟等，所以，它们的出让才备受关注。香港运通年公司在后来采取的一系列推销活动中，似乎把宝押在了“名人”二字上。
运通年公司夺得庐山名人别墅的改造和转让权后，花了大量时间整理史料，查清每一幢别墅历年入住的名人，并请人精心设计可谓出语惊人的商业广告词，把首场北京拍卖地点设在人民大会堂。可以说，初期营销把宝押在了“名人”二字上。
要说轰动效应，确实达到了商家预期的效果。一时间，海内外的华人和各种传播媒介为之哗然。国内外各大报刊及通讯社，用大量篇幅进行报道。
然而，这种强烈的反响，却使事情走向了运通年公司始料未及的另一个方向。人民大会堂出于种种原因，取消了拍卖，其它几处的拍卖也流产了。几个月后，运通年公司又采取了暗标竞投的方式出售，但一幢别墅也未售出。
今天，回过头来看，许多专家学者及房地产同行都认为，别墅毕竟只是别墅，如果过高估计“名人”这个卖点，会严重影响物业的价值评估和市场定位。庐山毕竟是以自然为主、人文为辅的风景区，九江的经济发展水平决定了它对当地房地产市场的支撑能力有限，在考虑人文因素的商业价值时，也必须充分估量这些因素。
东方房地产学院副院长张永岳认为，名人效应具有一定的商业价值，但是“名人别墅”的保值潜力能有多大？由于在庐山还没有这种物业成交的先例，人们无从得知。这就给购买庐山名人别墅的投资带来了相当大的风险。
如何保护“别墅博物馆”
今天的庐山，有风格各异的西式别墅１０００余幢，因而有“世界别墅博物馆”之称。
提起这个“博物馆”，就不能不提到一个叫李特立的英国人。
１８８６年，２２岁的英国传教士李特立到九江传教。１８９５年，英国和清政府签订了庐山英租界条约，李特立将他在牯岭英租界买下的地皮划为２００多块，在上海、武汉等地出售。此后，英、德、美、俄、意、葡等２０多个国家的侨民纷至沓来，在庐山大兴土木，建造各种风格的别墅。
随着屈辱历史的结束，昔日殖民者的别墅已成为共和国的财产，成为庐山风景的有机组成部分，也是西方建筑艺术在中国的一大宝库，为人们研究那一时期的建筑史提供了不可多得的实物。对今天的庐山来说，如何保护这笔宝贵的文化遗产，是个很大的问题。
这些经历了百年风雨的别墅，有很大一部分面临倒塌的危险。如何改造、及改造资金从何而来，颇令人头疼。庐山管理局出让２１幢别墅，一个主要动机是为此寻求一个出路。
运通年公司对别墅采取的是推倒重建的办法，除了蒋介石早年购买的河东路１９１号别墅外，其余２０幢都已推倒。据运通年公司介绍，他们请了诸多专家会诊，认定原建筑已破旧不堪，无法改造，随决定推倒重建。新的别墅据说是请国内外名家设计、按原建筑风貌复建的。
对这种做法，很多人有疑问：这能起到保护文物的作用吗？当然，庐山别墅不同于青岛、鼓浪屿等地的旧别墅，后者是以居住为主的，建造得较坚固；前者纯粹用于度假，坚固程度大大降低，据说有些别墅连像样的地基都不做，只埋了几十厘米的洋灰。即便如此，是不是真的非拆不可呢？就是从商业角度看，拆旧建新，还能叫“名人别墅”吗？名人效应的商业价值岂不是要大打折扣了吗？
千古文化成就了庐山，百年风云托衬了它的名人别墅。如今，人们开始用金钱来衡量这文化这风云的价值。对庐山，这究竟是福是祸？人们一时还说不清。市场经济的时代大背景和房地产开发这只看不见的手，将在庐山留下什么样的文化痕迹呢？今天的庐山将以怎样的面目出现在后代历史中呢？
人们在探索……