房价：当务之急是理顺——住宅消费话题之二 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：经济视点

　　房价：当务之急是理顺
——住宅消费话题之二
本报记者朱剑红
把住房培育成新的消费热点，就要解决商品房价过高的问题。有关部门提出，从理顺商品房价入手，逐步降低房价。对此，消费者寄予很大的希望。
不久前国家计委等部门联合发文宣布取消４８项建设项目收费，一些城市也先后采取措施，取消了部分房地产建设中的不合理收费。面对这些举动，人们在议论并期待着房价的大幅度下降，但实际上目前商品房降价幅度与人们的预期却还有较大距离。
要更好地了解这个问题，须从理顺房价谈起。
房价：为何要理顺
成本是影响价格的重要因素，如果对商品房价的成本构成作一番分析，就不难发现，房价构成比较复杂。因此，重新核定房价的构成，取消不合理的收费，就成为当前的主要任务。
目前我国城镇商品房价的构成大致有土地费、税费、建筑安装成本、利润等几项，人们议论最多的是收费。各种收费名目较多，在商品房价中所占比重较大。据广州市房地产学会的调查，广州市房地产开发项目从申请用地、立项、报建到竣工、销售各环节，所涉及的各种费用项目共６２个，其中行政性收费１６项，事业性收费２４项，国家税收１２项，劳务收费１０项。据广州市物价局的调查，该市的外资房地产开发项目中，税外收费有７０多种，约占投资成本的２５％。上海市社科院房地产研究中心的调查表明，在上海，一些部门和街道、派出所等自行推出的各种行政性收费、经营性收费、摊派和变相收费多达１１５种。有人曾经统计，各种税、费在各地不同的名称累计有上千种之多。
谈到收费，曾有开发商说过：“咱们搞城市建设，哪里缺钱就在哪里设一个附加，附加到最后房地产开发商变成了社会开发商、城市开发商。”的确，城市修马路、修立交桥、修自来水、煤气管道等，到底该谁投资呢？如果打入商品房成本中，是否意味着买房的人也部分拥有这些路、桥、管线呢？在一些城市，确有消费者提出过这样的产权要求。此外，只由新开发的商品房来分摊全社会共享的基础设施费用，也不合理。
理顺房价，就是要把这些不该摊入商品房价中的桥梁道路等大配套设施费、商业网点建设费、托儿所学校建设费等剔除出去，采取谁投资谁收益的原则建设。据报道，在一些国家建设住宅，开发商要自行建设的，是排水系统、小区道路、绿化，必须向政府缴纳的只有排污费。而电、自来水、煤气、电话等，则是由有关公司投资，再由这些公司今后从用户使用费中回收。
理顺：需要决心
对于如何理顺房价，建设部门已提出一个初步想法：小区内的市政公用设施和非经营性的配套公共建筑，目前暂摊入住宅的建造成本，今后逐步理顺公用设施的价格，使水、气、热、电等设施的建设投资通过价格改革形成良性循环；城市区域性的基础设施建设目前由住宅建设配套的，应规定合理承担的范围，今后逐步以立法的形式规定从税收或土地收益中解决其建设资金来源；经营性的配套建筑应该坚持“谁投资、谁所有、谁受益”的原则。
今年初，国家计委等部门联合发文，取消了４８项建设项目的收费。很多城市也开始进行操作。广州市政府通过降低地价、取消１４项收费、调低９项收费，使市权限内的税费标准总水平降低１０—２０％。上海市取消了住宅建设中的３８项收费项目，并实行新的民用住宅初装修验收标准，以降低建设成本。
据有关人士分析，虽然这些措施降低房价的幅度很小，但在抑制房价上涨、规范房价体系方面，有积极的推动作用。
我们所面对的是一个计划经济体制下形成的商品房价，其中与市场经济的不相适应以及理顺的难度，是显而易见的。如果在清理不合理收费的路上不迈出新步子，在土地、建筑、财务等开发成本自然上升的推动下，降低房价就会成为纸上谈兵。所以，理顺房价要下大决心。
降价：需要时间
人们认为，不该摊入房价中的收费属于不合理收费，只要取消就能降低房价。但从理论上理顺房价与在实际上理清房价是两回事，需要一个过程。
这是中国城市发展的特殊情况决定的。多年来，我国城市基础设施建设滞后，基础设施建设资金严重短缺，不能满足住宅建设发展的需要。按照城市建设的一般规律，城市基础设施和公共服务配套设施建设所需要的投资，与住宅建设的投资应该是一比一。而我国１９９５年的实际情况是，当年完成住宅建设投资３２００亿元，而各种渠道的城市维护建设资金才８５０亿元，且其中还有近５００亿元用于市政设施及公用设施的养护。
面对城市建设迅速发展与建设资金短缺的矛盾，很多城市以地生财、以房养路，通过房地产综合配套开发来带动城市基础设施建设。这些年来，不少城市的路、桥、管、网建设都上了几个台阶。所以，通过商品房开发的附加配套费来筹集资金，是满足我国城市急剧发展的一种选择，虽不合理却有合情之处。在许多地方，它确实使城市改变了面貌，使住宅建设长足地发展，但也成为房价居高不下的症结所在。要把它们从房价中剥离出去，就需要同时开新口子，给城市建设资金提供有序、合理、稳定的来源，否则反过来会限制住宅建设，这是一个破旧立新的过程，而现在才刚刚破了题。
由此可见，理顺房价实际是一次改革，不可避免会有方方面面利益的再调整。虽然在原则上人们都承认应该取消不合理的收费，但实际上又往往强调自己的收费重要。今年年初出台的取消４８项收费的文件，尽管数额很小，但在执行中也碰到阻力。有的地方在名称上玩文字游戏，哪怕差一个字，也成为“不属于４８项”的理由。有的地方干脆就以“没有接到主管部门文件”当做不执行的借口。
看来，理顺房价不仅要有思路，还必须有具体的方案、有力的措施和足够的权威保证实施。