北海重整土地 [复制链接]

第5版(经济)
专栏：

　　北海重整土地
本报记者蒋亚平
广西北海市在９０年代初的崛起，给国人许多惊慕和不解。赞誉者有之，批评者有之。通常的评价是，问题三分，成绩七分。时过境迁，繁华一时的北海，在度过一段沉寂之后，正在悄悄开始一项继往开来的工作———土地盘整。
９０年代以来，北海得之于地，失之于地，如今走向未来，还是回到土地。
一
当初，对北海最美的赞誉，是说这个中国南端美丽的海滨城市“有活力”，“有商机”。说到底，源头来自北海市对土地开发实行一种“低门槛”政策。也有不少人说北海是“投机商”、“暴发户”。当时，确有许多在北海炒地的人“暴发”了，允许“炒地”的北海市也“暴发”了。９０年代头两年，北海“坐上了火箭”。
１９９０年，北海还只是一个２０万人口、７．６５亿元国民生产总值的小市，城区面积不过１６．７平方公里。到１９９３年底，北海市人口扩张到２３．４万，城区规模变为２５．６平方公里，国民生产总值达２１．９４亿元，４年增加了３倍。更耀眼的是，北海在短短两年时间里，汇聚了成千上万来自全国的各类人才。当时的北海，真可谓“群贤毕集，盛极一时”。
那时，北海的王牌是“地”，打牌的办法是“低门槛”。说开了，就是为携钱前来北海开发土地的人，尽可能提供方便，让他们进得来，留得住，不愿走。门槛之低，如今已不堪回首，连刚刚确定用地意向的蓝线图，甚至领导的一张小小批条，一个小小的传言，也灌进几千万、几亿元的资金炒来炒去。
二
福兮祸所倚。几年之后，北海人在决意重整土地扪心自问时，给自己找出了四大问题：
一是批租土地过量。１９９２年到１９９４年，北海批租土地为６７．７５平方公里，相当于原城区的５倍。如果按规划蓝线图算，则更多为８３．８４平方公里。到１９９５年底，这些批租土地只有１６．７４平方公里动工建设。按那几年速度，至少要２０年才能开发完；二是房地产市场极不规范，权属不清，价格混乱；三是开发建设粗放，摊子大，战线长，用地结构不合理；四是供求关系失衡，尤其是房地产炒作市场繁荣，最终消费不足。
这还只是问题的表象。北海曾成功营造了一个中国的“资金洼地”，并且从中得到了相当的利益。但是，政府本是最大的“地主”，结果图一时发展，如今８０％城市规划建设用地已属他人，而且都是好地、中心城区地。政府有关负责人在谈及此情的窘境时说，政府有时连在市中心修厕所用地，都勉为其难。此等遭遇，何谈对土地、对市场、对经济的调控能力；批出去的土地，相当于当时建成区面积的四五倍，绝大部分没能及时开发；开发动工的项目，许多也是半截子工程。许多人和许多资金，是踏着“低门槛”进来了。但其中不少人，是准备吃饱喝足后，再从这“低门槛”溜出去。另一方面，后果更为严重，是后来的一些有实力的投资者，看中了北海的未来发展前景，却无法从政府手里要到合适的地。找一些“拥地自重”的人谈判，价格自然高得离奇。
不过三年时间，曾是那般兴高采烈的北海人，不得不觉悟这样一个严峻的事实：一时人人津津乐道的“低门槛”，不知不觉变成了“高门槛”。
三
北海人觉悟出问题所在，便开始举全市之力，从１９９６年上半年开始，重新料理脚下这片曾是那样充满活力，现又那样零乱无序的土地。他们为这工作取了一个很形象、很贴切、很响亮的名字：盘整土地。
这对北海绝非一件易事。但此关不攻，北海将前功尽弃。
北海盘整土地的条条款款很多，要点是这样几处：一、用地单位已办理选址意见书，取得规划蓝线图的，若逾期不办理建设规划许可证，取得规划红线图，原规划蓝线图作废；二、办理建设用地规划许可证，取得红线图，但未缴清地价款，未依法办理土地使用权手续的，必须分不同地域，按规定时间规定数目交清地价，否则，或减少出让土地面积，或废止原土地使用权出让合同；三、已出让土地使用权的土地，其用地性质若与城市规划相冲突，可以依照法律程序提前收回。
这几条看似平平常常的规定，意味深长。这首先意味着，北海人在犹豫数年、踌躇再三后，终于痛下决心，筑高了别人迈向北海大地的“门槛”。以前曾幸运迈进北海的人，如果他们现在有意，并且也有能力参与开发建设，现在请他们照新的规定迈一次有规有矩的“门槛”。从更广泛的意义上看，北海的举动，意味着在经济发展中，任何对自身有限资源的疯狂透支，无论当初如何辉煌，最终都如饮鸩止渴。
解铃还须系铃人。尽管这是一次迟到的盘整，北海人却从中得到了预期的效益：
收回了一批土地，通过审核规划，收回土地蓝线图，清理红线图。先后收回规划建设用地１３．１平方公里。
清理了一批开发区。自土地盘整开始以来，市政府先后与几个开发区签订了协议，收回开发区用地１０００多亩，并将一些不具备开发区条件的改为建设小区，收回了这些开发区的规划管理权。
追缴了一部分地价款，到目前为止，共收缴地价款２０００多万元，用这些钱解决了一些拖而未决的征地问题。
激活了房地产市场，由于政府通过土地盘整对市场进行调控，加上如土地置换调整等其他措施，低迷的房地产市场有所回升。
还有一些其他的收获和效益，如启动了一些市政重点建设项目，解决了一批涉及土地纠纷的疑难问题。
在开始土地盘整以前，北海市政府有许多顾虑。最主要的，是担心抬高门槛后，会赶走原有的投资者，挡住新的投资者。土地盘整一年，看起来规矩严了，手续多了，门槛“高”了。结果，不光增强了政府的信心和调控能力，也恢复和增强了新老投资者的信心。