住房商品化呼唤物业管理（上篇） [复制链接]

第11版(社会周刊·读者之友)
专栏：身边的话题

　　住房商品化呼唤物业管理
　　（上篇）
　　本报记者 罗华
　　随着城市房地产建设的发展，随着住房制度改革的深入，越来越多的人以市场价买到了商品新房或以成本价买下了公有房，人们也越来越经常地听到一个新的概念——物业管理。其实，国际上通行的物业管理已经运行了一个世纪，而在我国却只有十几年的历史。那么，物业管理到底是怎么回事？它与我们几十年来熟悉的房管所或各单位对房屋的管理有什么不同？怎样正确看待物业管理？记者赴广东深圳、广州等地采访了一些物业管理企业，又向建设部房地产业司的有关人员作了请教。
　　“物业管理是我国由计划经济转向市场经济的产物。”建设部房地产业司物业管理处有关同志对记者说，“过去几十年我们都是计划建房、福利分房、行政管房。改革开放以后，特别是近年来，大量新建商品房进入市场，公有住房向个人出售量逐年加大，产权多元化格局已经形成，人民群众对居住质量居住环境的要求和权益保护意识发生了变化，原有的房屋管理体制的缺陷日益明显，由行政性、福利性、分散多头的住宅管理向社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理新体制转轨便成为历史的必然”。
　　许多住宅小区建成没几年就毁坏严重，设备残缺，管道不通，房屋失修，环境脏、乱、差，群众意见很大。房管部门管理公有住房，靠收上来的低房租养不了房，缺乏必要的管理经费，缺乏各专业管理的配合协调，难以保持和改善住宅质量及小区环境。
　　深圳和广州从80年代开始，借鉴香港和国外的物业管理经验，结合我国的实际情况，走出了一条物业管理的新路。深圳万科企业股份有限公司1990年8月建成住宅小区天景花园后，成立了管理处，并派人去香港学习物业管理经验，建立了自己的物业管理队伍。1992年，万科成立了物业管理公司。目前，万科在深圳管理着8个小区（大厦），其中6个是自己开发自己管理，另外两个小区是通过公开竞标取得了物业管理权。万科物业的服务除房屋公共部分（如建筑的主要结构、公用地方、设施设备等）的保养及维修、保安服务、清洁服务外，还为住户提供其他免费或有偿服务，如代订报纸杂志、代收水电费、接送小孩上下学、打扫家庭卫生、买菜、送牛奶、洗车等。万科物业还以建设社区文化为己任，组织住户开展各种联谊活动，举办儿童夏令营，促进形成邻里和睦相处、尊老爱幼、互敬互让的文明风尚。为了保证服务的质量，万科物业按照国际标准建立了一整套质量管理体系，对每一个服务项目的每一个程序都进行严格的量化考核。比如规定维修工在接到住户电话后须在15分钟内赶到目的地，一般故障处理不得超过8小时；规定清洁工用面巾纸擦拭楼房墙面，不得留明显污迹，拖地每3平方米就要清洗一次拖布……万科训练出了一支过硬的管理队伍，1996年10月通过了国际ISO9002质量认证，成为国内首家被国际机构认可符合国际质量标准的物业管理公司。
　　记者参观了由万科开发并管理的深圳荔景大厦，这是一栋每平方米售价1．3万元的高层商品住宅楼，下部是商场和写字楼，上部是住宅。为了保证住户的安全，万科出资引进了具有国际先进水平的智能ID感应卡门禁系统，并在大厦内25个重要部位设置了全天监视摄像头，在大厦管理处控制中心，几个监视屏自动切换显示各处的情况，并做24小时录像。荔景大厦的建设曾获“建筑质量鲁班奖”，建成3年后的今天，由于有效的物业管理，大厦各项公共设施仍然完好如新。1996年底，荔景大厦获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀示范大厦”称号。
　　万科物业不但把高档商品房管得好，也把普通旧住宅区管得井井有条。1996年底，在深圳市住宅局以鹿丹村为旧住宅区代表向社会公开进行的物业管理招标中，万科物业管理公司以最高分一举中标。鹿丹村是1989年投入使用的福利房住宅区，有7层住宅楼24栋，建筑面积11万平方米。在原房管公司管理下，小区设施和房屋设备损坏严重，维修不及时，楼道没人扫，车辆被盗，居民怨声载道。万科物业1997年初接手管理后，投入100多万元，用了半年时间改造、翻修公共设施，重铺道路，划分车位，设计绿化带，在小区出入口设置保安岗亭，修建街心花园、灯光球场、健身房、图书馆，在一些主要地段的楼房外墙上甚至还设置了免费供氧箱，以便老年人在外发病时及时使用。一年多过去了，鹿丹村从环境到治安都有了明显的变化，社区文化也搞得红红火火，得到居民的好评。1997年底，鹿丹村获得了“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号。
　　万科的实践表明，物业管理大有可为，它为居民提供了实实在在的服务，解决了群众最关心的问题，因而受到了广泛欢迎。