住房商品化呼唤物业管理（下篇） [复制链接]

第12版(社会周刊·读者之友)
专栏：身边的话题

　　住房商品化呼唤物业管理（下篇）
　　本报记者 罗华
　　为了推动由传统房屋管理体制向物业管理新体制的转轨，建设部在1994年4月就颁布实施了《城市新建住宅小区管理办法》，其中明确规定：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”这是新中国成立以来有关物业管理的第一个法规。同年6月，广东深圳市人大通过了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。1997年，上海市人大也通过了《上海市居住物业管理条例》。目前已有10多个省50多个城市制定了住宅区物业管理办法，全国大约有10％的住宅小区实行了物业管理。几年来，建设部已认定的优秀物业管理项目有600多个，分布于27个省、自治区、直辖市及石油、冶金等系统和军队，其中普通住宅小区超过85％。1997年6月，建设部在全国物业管理工作现场会上要求新建小区全面实行物业管理，同时把普通住宅小区治理改造后实行物业管理确定为今后几年工作的重点。
　　这些举措标志着物业管理将更广泛地走进千家万户，这既是改革的需要，也与老百姓的切身利益息息相关。目前各地都在积极推进公有住房出售，老百姓用多年积蓄买了住房，算是有了一笔不小的财产，如果售后管理维修解决不好，就会造成房屋过早损坏，缩短房屋使用寿命和价值。第一太平戴维斯综合物业顾问（广州）有限公司总经理黄继生说：“大家买房都希望它能保值，甚至升值，而房屋是随时间折旧的，‘一年新，两年旧’，如果无人管理，其使用寿命肯定下降，大家买房的信心就没有了。物业管理的含义就是代业主管理物业，照顾业主的投资。香港有的房屋经物业管理七八年，与新房差不多，这样一旦进入二手市场，在竞争中与同年同类房屋相比就会有很大优势。房屋的保值和升值，实际上是房屋售后服务产生的附加值。”
　　按照新的物业管理体制，实行业主自治与专业化管理相结合的模式。地方政府及有关行政管理部门负责监督指导物业管理工作；业主不但是自己住房的主人，也是小区的主人，由业主选出代表组成业主委员会，负责选聘物业管理公司，并检查监督其工作；各专业物业管理公司是受聘于业主委员会的“管家”，负责提供专业化管理和服务。这种管理和服务，不再是过去行政福利性的管理，而是经营型的服务，这就必然涉及一个合理收费的问题。一方面业主要树立“花钱买服务”的观念，一方面物业管理公司也要坚持“保本微利”原则，二者结合起来，才能保证物业管理业的正常发展。负责广州翠湖山庄物业管理的广州市汇龙物业顾问有限公司总经理陈冠云告诉记者：“以翠湖山庄为例，物业管理资金主要有三大来源：一是建设开发单位移交的维修基金；二是房屋所有者或居住者定期交纳的物业管理费用，其中公共服务和专项服务按户或建筑面积向住户收取；三是物业管理公司以区养区为民服务的多种经营收入。支出则包括公用设施、机电设备的维修保养，清洁、绿化、治安费和管理人员工资等方面。由于翠湖山庄规模大，总建筑面积有31万平方米，全部完工后将有3000户入住，加上配套商业设施齐全，有偿服务项目多，规模效益好，可以降低单位管理成本，管理公司有望赢利。这样，‘养公司’的钱主要不用住户来分摊，可以靠合理的收费赢得业主欢迎。”深圳万科物业管理公司管理鹿丹村每月费用需8万多元，住户每月每平方米交费0．42元，一个月收取管理费4万多，加上收停车费3万元，共7万多元，缺口靠公司补。他们力图通过多种经营，在3年内达到收支平衡。
　　处理好业主与“管家”的关系，是搞好物业管理的关键之一。双方需要学习的东西很多。对业主来说，首先要明白自己的权利和责任，要学会自治和自律，要形成共同的行为规范，大家自觉维护公众利益和公共环境。围绕业主管理委员会的选举产生，业主们还要学会民主协商、民主决策和民主管理。对作为“管家”的物业管理公司来说，主要是摆正自己的位置。物业管理作为一个新兴的服务行业，近年来发展很快，据建设部不完全统计，全国已组建物业管理公司7000多家，一个有利于竞争的市场环境正在形成。深圳、上海还出现几起业主炒掉物业管理公司的事件，这表明，在激烈的市场竞争中，服务不好，就会被淘汰。各物业管理公司，不管是房地产开发企业派生出来的，还是政府房管所转制而来的，不管是各企事业自管房单位组建的，还是社会上自发成立的，都只能面向市场，以优质服务求得生存与发展。
　　良好的物业管理不但能提高居民的生活质量，同时也能带动社区的文明建设。国外有“十万买屋，百万买邻”的说法，在我国，住宅小区的物业管理水平和服务质量也逐渐成为人们选择居住地点的重要衡量标准。我们期待物业管理业有一个更大的发展，让老百姓更多地享受到居家生活的方便舒适，更真切地感受到现代文明的气氛。