北京经济适用房——浮出水面 [复制链接]

第12版(市场专题)
专栏：

　　在人们的殷切期望中，北京有19个经济适用房小区日前一齐亮相，供消费者认购。对于即将踏入住房新制度中的北京市居民来说，这真是一个喜讯。虽然它们在诸多方面都还不能令人满意，但毕竟是一个开端。
　　北京经济适用房——浮出水面
　　蔡鸿岩
　　近日，北京首批经济适用房认购会在北京房地产交易中心举办。基本分布在四环路以外的19个被冠以“经济适用房”的小区，在该认购会上公开展示，并接待人们认购。
　　经济适用房是向城市中低收入家庭出售的房屋，将来在新建住宅供应总量中会占很大的比例。经济适用住房销售对象为具有本市城镇常住户口的中低收入家庭的居民，重点是公务员、教师、科技人员和国有企、事业单位职工。
　　由于经济适用房开发享受地价和部分收费项目减免的政策优惠，政府要求开发商利润需控制在3％以内，因而从理论上说，经济适用房售价应较市场可比类型商品房低600元／平方米左右。北京此次认购会所展出的19个项目其价格基本在每平方米2000元至4500元之间。
　　等待解答的新问题
　　经济适用房为许多人所关注，加之此认购会前一些媒体已有信息披露，因此认购会第一天即有近千人到会参观洽谈。记者通过采访购房人及参展商，发现目前居民对经济适用房有诸多疑问，有待权威方面给出答案。
　　首先是经济适用房的产权问题。笔者粗略统计，约有90％与参展商交谈的参观者，交谈时要问及产权问题。昌平境内某项目的工作人员解答说，经济适用房肯定有产权。但其相邻的另一展位工作人员则向询问者解释，经济适用房是不含地价的，所以肯定不会有完全产权。
　　笔者问：“如果没有完全产权，是否还会考虑买这样的房屋？”多一半的被询问者回答是“要再考虑考虑”。没有一人回答肯定会买。
　　与会洽谈者所关心的第二个问题，是经济适用住房及社区建设配套问题。笔者在现场听到，与会洽谈者在交谈中，大多都要问及房屋的建设配套标准这一问题。参展商在回答此问题时，多数称经济适用房标准和配套与其它商品房没什么两样。但一位开发商私下同笔者讲，由于经济适用房要实行限价，建设和配套标准都要降低，因为让开发商赔着干不现实。
　　另外，笔者在采访中也听到一些与会洽谈者向参展商询问，将来小区入住之后如何交纳物业管理费用等问题。笔者所听到的几乎所有参展商工作人员都回答是：此问题待定。某一展位的工作人员更是直截了当地向围拢询问的人讲，我们这儿除3950元的定价以外，以下的事儿（指产权、物业管理收费等问题）都得听建委的安排，现在全都未定呢。
　　等待研究的市场冲击力
　　在认购会上，笔者随机采访了几位发展商和前来参观的买房人，请他们谈谈经济适用房会对商品房市场带来什么样的冲击。
　　开发商：经济适用房会部分影响商品房市场价格。
　　某房地产公司负责人认为，依照已知的方案，北京市将开发建设总量达300万平方米的经济适用房。这样大的供应规模将肯定会影响现有以及近期将要开发的商品房项目销售。而且由于经济适用房要比商品房低600元左右，因而市场商品房总体的价位也会受到影响。
　　另一位开发外销房项目的开发商在认购会现场环顾一圈之后却发表了不同的见解。他认为，经济适用房的出现并不会马上对市场构成大的影响。原因之一是经济适用房相对位置偏远，而且全是向普通工薪阶层出售，与市内高档次的项目不构成竞争；原因之二是根据现有的政策分析，买经济适用房还得不到与商品房一样的房产权，这将大大影响经济适用房的销售；原因之三是，至少属于从开发商手中拿出来的经济适用房，开发商会想尽一切办法使之与相邻的商品房区分开来，以保障商品房部分利润的回收。
　　购房人：不确定因素太多，买不买还要看看再说。
　　从认购会现场可以看出，参展商方面的工作人员由于事先准备会有大量的单位前来认购，因而对蜂拥而至的个人购买者显然缺乏必要的思想准备。当一个个老百姓急火火地询问经济适用房产权获得、建筑配套标准、物业管理等诸多问题时，这些工作人员多数都无从答对。因此笔者现场问及的购房者几乎都表示，要等这些房子的具体情况落实以后，再决定买不买经济适用房。
　　另外也有购房人认为，此次拿出来的经济适用房房价还是没有达到他们所预期的标准。这样的话，商品房有价格与位置的互补，只要位置相对偏远一点，这点差价就可补救出来，而不用非得等着买经济适用房。
　　业内专家：实实在在地完善，经济适用房才能为百姓所接受。
　　此次在认购会上展出的首批经济适用房，相当于让消费者进行了一次面试。其“面试”效果当然会影响经济适用房未来的命运。就此问题，展会之后笔者采访了有关方面的专家。
　　从事房地产市场研究的张先生认为，政府实施经济适用房开发的动机是好的，但在具体实施政策方面显然还有许多不尽完善之处。由于经济适用房将来是住房供应的主导产品，因此它的出现，必须要配以完善的政策法规。否则的话，不但自己找不到市场定位，其它相关产品乃至整个行业都有可能会受到干扰。
　　?图为北京经济适用房认购会现场。钱厚琦摄（附图片）