可承受的住宅价格与可接受的居住地段 [复制链接]

第12版(市场专题)
专栏：

　　可承受的住宅价格与可接受的居住地段
　　柴强
　　最近为朋友参谋买房，颇有感触。有位朋友一直无房，经过多年的积蓄已有了一定的购房能力，想买房，特请我们帮助看看。在选择购买对象之前，我们讨论确定了两个最基本的问题：一是能够承受的价格为多少，二是能够接受的居住地段在哪一带。
　　之后我们一起跑了京城的许多住宅小区，结果给我们印象最深的一点是：看中了的居住地段，住宅价格太高，承受不起；而那些价格能够承受的住宅，居住地段却太偏远，由于每天要上下班而无法接受。这就使我们感到在解决目前普通商品住宅价格过高的问题时，除了要解决普通居民可承受的价格之外，还应创造普通居民可接受的居住地段，即价格和居住地段要兼顾，不能只看到一头。最关键的是要在普通居民可以接受的居住地段上有可以承受的住宅价格，而不是简单地通过把住宅建在偏远的地段来降低其价格，如果是这样的话，实际上并未真正解决问题。因为住宅这种商品具有位置固定、不可移动性，它在哪里生产就得在哪里消费，所以在不同地段其价格本身就差异很大。
　　例如，目前北京市普通商品住宅价格水平按区域划分，二环路以内在7500—12000元／平方米之间，二环路以外至三环路周边地区在6000—7500元／平方米之间，三环路以外至四环路周边地区在4500—6500元／平方米之间，远郊区在3500元／平方米以下，个别区县在1600元／平方米左右，有的甚至低于1000元／平方米。由此可见，目前北京市低价位的普通商品住宅不是完全没有，问题是对于一般城市居民来说，在可以接受的居住地段，例如三环或四环附近，没有可以承受的价格；而在可以承受的价格范围内，没有可以接受的居住地段，所以地段差、价位低的普通商品住宅的销售情况反而不好、空置率较高。
　　至于什么是可接受的居住地段？我们认为，可接受的居住地段既不是让普通居民奢望居住在市中心区，但也不是让他们住到远郊区县去，而应是对于一般城市居民、特别是对于那些上班族、工薪族而言，居住其内可以忍受的“边际地带”。例如北京，不可奢望住在二环或三环以内，但是三环至四环一带可以视为是可接受的居住地段，再远了，一般可视为不可接受。
　　当然，可接受的居住地段也不完全是自然地理位置的概念，还有交通是否便捷、公共配套设施是否完备、环境是否优美等。后几个条件优越，则离市区可以更远。
　　另外，可接受的居住地段还随着人们生活水平的提高、经济的发展，以及住房消费观念的变化而变化。例如在西方，当城市发展到一定阶段后曾出现过郊外化现象。这是由于城内环境污染和交通拥挤严重，而随着人们生活水平的提高和小汽车、快速路的发展，富裕家庭纷纷迁往郊区居住。在我国的一些大城市，随着城市地铁及其他公共交通的延伸和发展，也将会有许多人们原来认为不可居住的地段，变成可居住的，甚至是抢手的地段。
　　造成目前一些地方普通居民可接受的居住地段上的普通商品住宅价格过高的原因，一是过去房地产热时期的需求拉动的遗留，二是开发成本过高。这样，要解决目前普通商品住宅价格过高的问题，就要下功夫把住宅的开发成本降下来，同时适当扩大住宅建设规模，增加住宅有效供给。许多城市现在开始加大建设微利的经济适用住房，应该说，这对于增加住房有效供给、解决城市居民住房困难，有积极的作用。但是，经济适用住房的建设也一定要尊重市场，尊重消费者。如果只为了降低房价，把经济适用住房都建在偏远的地方，老百姓得不到实惠，也不会掏腰包去购买。
　　总之，要使普通居民真正能够买得起房、愿意买房，必须在可接受的居住地段上创造出可以承受的住宅价格，或是在可承受的住宅价格范围内创造出可以接受的居住地段。因为住房消费不只是一时的购房价格问题，还有一个更为直接、天天都会遇到的上下班、出行的交通成本和需要耗费时间的问题。