卖旧房 买新房　上海已售公房上市试点受居民欢迎 [复制链接]

第12版(市场专题)
专栏：

　　卖旧房 买新房
　　上海已售公房上市试点受居民欢迎
　　职工公房上市主要做法：
　　●取得产权证后即可上市
　　●上市出售后不再享受单位分房
　　●再购自住房给予税费优惠
　　上海自1993年开始公有住房出售试点以来，累计出售公有住房67．9万套，出售面积3540万平方米，占全市住房总量的25％。随着时间的推移，已售公房如何上市的问题提了出来。
　　从1996年8月起，上海市在公房出售户数较多、地域跨度较大的长宁区、浦东新区、青浦县进行试点。试点的主要做法是：
　　一、职工所购的公有住房在取得房屋所有权证（或房地产权证）后即允许上市出售。但处级以上在职干部所购买的公有住房，企业领导购买的超标准公有住房（一是指在面积上超过规定的控制标准，二是指在档次上超标准）暂不允许上市出售。
　　二、职工所购公有住房上市出售后，不再享受单位分配住房。
　　三、职工所购公有住房上市出售给予税费优惠。
　　（1）为简便征收，对出售所购公有住房取得的售房收入，应依全额按统一规定的一定比例综合征收率征收各项税款。
　　（2）职工所购公有住房上市出售后，其取得的售房收入应交纳土地收益金。
　　（3）对职工出售所购公有住房后6个月内新购进住房的，视同居住房屋调换，减免征收上述综合税款。具体操作时，先按综合征收率交纳保证金，待新购进住房后，再办理保证金退还手续。新购住房支付款高于售房收入的予以全额退还；新购住房支付款低于售房收入的，按支付房款占售房收入的比例退还。逾期不办的，保证金自动转作税款上缴。
　　四、在职工所购公有住房的出售过程中，按规定征收印花税、契税、交易手续费。对职工所购公房上市出售后6个月内又新购进住房的，可凭退还保证金申请确认凭证，按新购住房支付款高于售房收入的差额交纳契税和交易手续费。对买卖双方相互购买所购公房，办理产权过户手续时，可由差价支付方按差价交纳契税和交易手续费。
　　3个试点区、县均成立了房地产交易中心，配备完整的市场功能，提供信息、咨询等中介服务；财税、房地、银行等部门进驻办公，提供房屋土地测绘、评估、咨询、申请按揭贷款、纳税、发证等一条龙服务，使进场咨询和办理手续的居民感到十分方便。
　　长宁区针对旧公房上市一时找不到买主的问题，成立了旧公房收购公司，并发动进驻“中心”的房地产公司开展旧公房收购业务。旧公房协议收购价一般为市场价的80％，旧公房业主通过与旧公房收购公司签订旧公房收购协议，即可先获得售房款，然后就可去购买新房。同时还针对购房抵押贷款问题成立了新长宁置业服务有限公司，为居民购房提供抵押贷款担保和经纪中介服务。还贷风险通过开发商和银行的协商让利来共同分担。发展商承担成交价1％的担保风险金，贷款银行也承担一定比例的还贷风险金，同时向借款人收取少量手续费或者称担保费。居民申办购房抵押担保，必须以房屋作为抵押。贷款一旦出现风险，置业服务公司在还清借款人全部欠款及相关费用后，行使抵押物处置权，同时对欠款人的居住重新安置。在开展担保业务的同时，置业服务公司兼营购房经纪业务，为居民购买新房牵线搭桥。
　　经过一年多的试点，截至去年11月底，3个试点区、县累计上市出售已购公房1027户（套），平均每户（套）48．1平方米，其中有840户（套）购进了新房，购进新房平均每户（套）84．3平方米，已购公房上市户通过再增加投资购买新房的比例已占81．8％，平均每户新增建筑面积36平方米，增加投资12万元。同时，在已售公房上市和再购入新房的过程中，增加了政府的税费收入。目前，上海市已制定方案，扩大已售公房上市试点，同时允许尚未购买公有住房的职工将住房买下来、上市、购买新房，三步并一步。