分类提高住宅有效需求 [复制链接]

第12版(市场专题)
专栏：专家论坛

　　分类提高住宅有效需求
　　侯淅珉
　　我国城镇居民的住宅取得方式是多种多样的，与收入状况基本无关。在非国有单位工作的少部分高收入家庭主要依靠自己家庭收入购买或租住商品住宅（包括私人住宅）；机关、事业单位职工，国有企业和部分集体企业职工主要依靠单位福利分配途径取得、低租金使用或按优惠价格购买住宅；也有一些国有单位职工依靠家庭积累购买具有社会保障性质的安居工程或经济适用住房，这主要是一些不再分配或无力分配住房的集体或私营企业的职工；还有一些居民自建住房。
　　针对不同的住宅取得方式，应有不同的提高居民对住宅的有效需求的政策措施。
　　提高国有单位职工对住宅的有效需求是培育新的经济增长点的重心。这部分职工的住宅需求，占城镇住宅建设的2／3左右，是最大的一个群体。目前这些职工实际的住宅消费支出占家庭收入的比重还在5％左右，35个大中城市职工住宅消费支出占家庭收入的比重仅为4％，提高其住宅有效需求的潜力很大。根本途径是加快住房制度改革步伐，转变住房分配体制，实行新房新制度，形成职工增加住房消费的压力和动力。同时要在大中城市推开住房分配货币化改革，增加职工住房货币收入，提高职工住房支付能力。90年代以来，随着住宅建设速度的加快和居民居住水平的提高，我国城镇居民住房实物所得占职工工资收入的比重已达30％以上，相当于或超出市场经济国家的一般水平。依靠原有住房投入资金的转化，可以基本解决住房货币分配的资金来源。一些较为困难的城市和单位，可以先从增量入手，实行货币化分配和新房新制度。而一些有条件的单位，应通过把原有住房资金理入职工工资或住房公积金的方式，切断职工住房与职工就业单位的联系。
　　大力发展经济适用住房，逐步降低商品住宅价格是把城镇居民的潜在需求转化为现实的住宅消费行为的重要方面。特别对那些长期不管住房的集体企业和私营企业的收入不高的职工来说，降低房价是他们实现住宅消费的主要途径。作为发展中国家，我国城镇居民大部分还是中低收入者，经济适用住房是适应我国实际的“商品房”，是新的经济增长点的主体。因此，必须把目前住宅建设中一些不合理的摊派和收费从住宅价格构成中清理出去，控制住房价格，建立一个适应个体消费者的住宅价格体系。
　　对各类住宅消费者而言，住宅抵押贷款是提高住宅有效需求所必须的。我国职工购建住房抵押贷款业务还处于起步阶段，无论业务规模还是政策设计都不能适应住宅消费贷款的需要。应取消对职工购房抵押贷款的规模限制，大力发展以住房公积金为来源的政策性抵押贷款。要完善抵押贷款的政策设计，形成一个既方便居民贷款、适应居民承受能力，又保证贷款安全的贷款政策。