货币分房：解决住房问题的希望 [复制链接]

第10版(社会周刊·读者之友)
专栏：身边的话题

　　货币分房：解决住房问题的希望
　　广东商学院投资经济系教授 林文俏
　　林文俏，1944年3月生于广西恭城。1981年华中理工大学研究生毕业，获工学硕士学位。出版专著6部，发表论文数十篇。近年主要从事经济热点研究。
　　编者按：改革旧的福利分房制度，实行住房分配货币化，是近期房改的重大举措。这里我们以广州市为例对货币分房作一较详细介绍。
　　去冬今春，政府决策部门频频传出信息：1998年要加大房改力度，实施货币分房，以启动住房消费。酝酿数月的《广州市直属机关事业单位住房货币分配实施方案（试行）》于3月1日正式实施。一时间，货币分房成了羊城以至广东全省的热门话题。
　　实物福利分房的弊端
　　我国现行的住房实物福利分配体制是历史形成的。50年代后期，在“先生产、后生活，高积累、低消费”的思想指导下，我国实行低工资制度，住房消费资金被从工资中扣除，由国家集中使用建房分给职工个人，产权公有，个人交租。后来为了减少调整工资的矛盾，又几次降低房租，公房平均租金由解放初的每平方米2角多降到房改前的1角3分。住房成了工资分配后的第二次实物分配，成为职工的最大福利。
　　在特定历史条件下，住房实物福利分配对解决住房问题发挥过一定积极作用，但随着历史条件的变迁，其弊病逐渐暴露出来，已不适合发展市场经济的形势。首先，它导致了住房特权和分配不公。住房消费资金是平等地从每个部门、单位和职工的工资中扣除，但由它们形成的建房资金及所建住房却没有平等地分配给每个部门、单位和职工，导致住房分配中单位之间、个人之间的苦乐不均及不正之风。第二，它引起了住房需求的无节制膨胀。实物福利分配由于不是按商品价值进行等价交换，人们只要支付比住房价值小得多的货币便可获得住房，这使得人们在获得住房时无须考虑经济支付能力，就大大刺激了人们无节制的住房需求。第三，它造成了居民住房消费比例畸低。目前我国住房消费占工资收入的比例为6％左右，只达衣着消费所占比例的一半。住房消费比例低，无法实现住房资金投入产出的良性循环，延迟了我国住房问题的解决。第四，它阻碍了居民消费结构向住房升级，使住宅市场缺少了公有经济单位职工这个最大的消费群体，是形成住宅“高需求，冷市场”的一个重要原因。
　　为了解决住房问题，我国从80年代初期开始房改，但是由于种种原因，房改并没有从根本上触动实物福利分配体制，使得上述弊病仍不同程度存在。以出售公房为例，一套单位自建或购买的新房先分再按房改价卖给个人，广州市每平方米只要几百元，只等于商品住宅价格的5％—10％，只回笼了成本的几分之一。如此巨大的福利诱惑力，使许多人宁可长期当“困难户”等待单位分房，也不愿发挥个人积极性去解决住房问题。而面对着见头不见尾的要房队伍，许多单位已很难给每个职工解决住房问题。
　　工薪阶层能否买得起房
　　我国房改的长远目标是建立与市场经济相适应的住房体制，实现住房商品化。这首先要求住房按照价值规律进行流通与消费，即国家把用于住房消费的国民收入部分以货币形式发给职工个人，由职工自己买房或租房。显然，货币分房是通向住房商品化的桥梁。
　　这次广州市货币分房方案涉及市属机关、事业单位的两类人员：一是1997年9月29日后工作的“新人”，二是这之前工作的自愿选择货币分房的“老人”。企业和其他单位可参照此方案制定本单位的货币分房方案。制定住房补贴标准的思路是使一个中等收入家庭用25年的住房补贴额及家庭积蓄可以购买一套按现价3500元／平方米计算，达到本人现任职务住房分配面积标准下限的住房。机关各级职务人员共分10个等级，1998年每月住房补贴标准最低为办事员233元，最高为市级干部933元。货币分房方案实施后，从2000年起，各单位一律不得自行新建住房和购买商品住房。
　　实施货币分房后人们最关注的是能否买得起房。下面我们按广州市货币分房方案以副主任科员为例回答这个问题。副主任科员1998年每月住房补贴为327元，以后适时调整，通过25年补贴，再加上个人负担部分（占房价20％），使副主任科员能买到35平方米价格为3500元／平方米（1997年广州市高层安居房平均售价）的住房。购房者还可按规定申请职工政策性住房抵押贷款。按照有关文件规定精神，20年期限的政策性住房抵押贷款目前年利率为6.3％，如果25年期限贷款也按此利率计算，则25年期间每万元贷款每月需还款66.28元。副主任科员今年按3500元／平方米买35平方米住房，需房款12.25万元，按七成按揭首期支付3.675万元，另需贷款8.575万元，25年期间每月需还贷款66.28×8.575＝568元。副主任科员月平均工资按1100元算，每月单位发给住房公积金为77元（占月工资7％），加上住房补贴327元，公家每月共提供住房资金404元，则副主任科员每月只需从本人工资再支付164元偿还购房贷款（如采用8∶2的政策性贷款与商业性贷款构成的组合购房贷款，除用公家提供的住房资金支付外，个人每月需从工资支付约222元）。以后住房补贴会不断提高，单位发给的住房公积金也会逐年增加，因此公家发给的住房资金会逐年增多，个人偿还购房贷款支出会逐年减少。显然，只要在实施货币分房时，采取提供政策性个人住房抵押贷款和微利平价安居房等配套措施，绝大部分中等收入职工家庭都具有购房能力。
　　并非住房完全市场化
　　有人认为，货币分房就是要使住房完全像其他商品那样进入市场流通，实行市场供应，完全市场化，这种看法失之偏颇。
　　住房虽是商品，但却是一种不同于其他商品的特殊商品，其特殊性除了反映在物质上的产品的单件性、寿命的持久性、空间的固定性外，还表现在两个方面：第一，住房和衣、食一样，是人们不可或缺的基本生活资料，每个人都有生存权，而居住权是生存权的基本方面，即使是身无分文的人，社会也应为他提供一席安身之地。第二，住房的价值量远非其他物品可比，并不是每一个人都能完全依靠自己的经济能力来获得住房，因此就是在市场经济发达的西方国家，住房供应也是实行双轨制，即对高收入者实行市场供给制，对中低收入者实行不同程度的福利政策，如由政府建造低标准公营住宅，出售或出租给中低收入者，对中低收入者购房实行贴息、减税、减免土地价格等优惠政策，并推行自建公助办法，帮助中低收入者建房。
　　我国相当长一段时期处在社会主义初级阶段，经济发展水平和人民收入水平还不高，完全实现住房商品化需要相当长的时间。为此，我国有关房改的政策在提出实现住房商品化的同时，强调“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”。这就意味着货币分房并非是住房供应完全市场化。
　　压题照片：安徽合肥市琥珀山庄小区。
　　新华社记者戴浩摄
　　福建厦门市金鸡亭安居工程小区。
　　新华社记者张生贵摄（附图片）