一座大楼四个价　孰高孰低市场定 [复制链接]

第9版(经济周刊)
专栏：

　　一座大楼四个价
　　孰高孰低市场定
　　本报记者 朱剑红
　　前些日子，一则报道引起人们注意：1996年6月7日，珠海市电子大厦在被拍卖时，以低于评估价1000余万的价格成交，从而导致国有资产流失。近日，由中国注册房地产估价师学会组成的专家小组赴珠海对电子大厦进行了重新评估，得出了不同的结论。
　　一座大楼四个评估价
　　珠海市电子大厦前后有过四个评估价格。评估价一：1458.7732万元，即拍卖底价，由珠海市中级人民法院委托珠海市房产评估所作出，评估基准日为1996年3月11日；评估价二：2751万，由电子大厦原业主珠海经济特区电子工业总公司委托广东粤建审计师事务所为抵押贷款目的而作，评估基准日为1994年6月18日；评估价三：2565万元，由珠海市国资局组织珠海市审计师、珠海市资产评估事务所、珠海经济特区会计师事务所1997年10月联合所作，评估基准日为1996年3月11日；评估价四：1400万元，由广东省房地产估价师学会会同中国房地产估价师学会组织的专家小组1998年1月评估而出，评估基准日为1996年3月11日。
　　指责大厦拍卖造成上千万元国有资产流失的根据，正是将拍卖价即评估价一与评估价二、三比较而出。
　　土地价值根据何在
　　造成四个评估价格天差地别的原因，是大厦的土地产权性质。
　　电子大厦的前身是1986年竣工的轻工厂房，后改为商铺和写字楼，但始终未补地价款。到1996年拍卖此楼时，其合法的土地产权性质仍为行政划拨，用地性质和使用功能仍为轻工厂房。
　　房地产是不动产，它的价格与其他商品有本质区别，其价格实质上是权益的价格。评估的基本依据之一，就是土地的规划用途。电子大厦所在地段的写字楼用地地价为2750元／平方米，工业厂房用地为680元／平方米。
　　中国房地产估价师学会专家小组的评估价四，则充分考虑了土地问题。他们的报告写道：“按报建批准的轻工厂房用途评估，评估价为780万元（含补地价）。按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评估价为2060万元（含补地价）；若不考虑补地价因素，评估价为1400万元。”
　　市场是检验价格的标准
　　在坚持正确的评估方法的前提下，有时仍会出现评估出不同价格的情况，刘洪玉博士认为这属于正常情况：“房地产估价的关键是对市场信息的掌握，否则大家都按政府规定的基础地价去套算就行了。至于评估出来的价格是否正确，应由市场来检验，市场供求状况所决定的公开市场价格才是检验和评判评估价是否合理的主要标准。”
　　电子大厦在拍卖前，法院在两个月内四次在珠海特区报上刊登拍卖公告，在后两次公告中将拍卖底价也一并公布。如果电子大厦的价格被严重低估，按市场常理，应有许多人去竞拍抢购才对。而在拍卖行举行的公开拍卖会上，只有唯一的一位应价者举牌，以拍卖底价1460万元买得。所以，在公正、公开拍卖中成交的这个价格，说明珠海市房产评估所的评估价格经受了市场的检验，没有造成国有资产流失。