邯郸“安居”的市场观 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：经济视点

　　邯郸“安居”的市场观
　　本报记者 朱剑红
　　河北省邯郸市从1985年底开始实施安居工程，到目前为止，三个小区中，前两个小区4128套住宅已全部销售一空，并做到当年开工、当年竣工、当年入住，第三个小区刚刚开工也已预售了95％的住宅。
　　在房地产市场不甚景气的大环境下，邯郸安居工程的销售业绩可能会令所有的开发商羡慕不已！能取得这样的业绩，是与邯郸安居工程坚持按市场观念操作分不开的，它为今后各地建设经济适用房提供了可借鉴的经验。
　　预售先行
　　像其他城市一样，邯郸市政府也把安居工程视为政治任务，也成立了领导班子、实施机构，也出台了一系列“决定”、“办法”等等。但是，按照市场规律来操作政府工程，是邯郸市安居工程实施顺利的主要原因。
　　据邯郸市副市长武解放介绍，邯郸市将安居定位为“不赢利的商品房”，要求负责实施的经济适用住房发展中心既要把房子卖出去，又不能赔钱。
　　邯郸三年上马三个安居小区，既未出现空置，也没有发生资金困难，首先得益于市经济适用房发展中心学会了房地产开发商常用的一招———预售先行。在房屋预售时，搞了三个月的宣传和登记。又在街上发宣传品，又请领导上电视，报纸电台更是连篇累牍，目的就是让更多的居民知道、了解安居工程，并引导人们购房。这种预售宣传和服务效果很好，一些居民反映：“商品房我们想买买不起，政府搞的安居工程质量工期有保证，售后服务有保证，配套齐全，价格合理，买这样的房子，我们经济上能承受，也放心、踏实。”三个月的预售，收预付款6000余万元，占第一个小区总投资的一半以上。而且，预售也起了市场调查的作用，使实施者对到底该建多少房子、选什么户型心中有数。
　　由于摸准了市场需求，第一个安居小区卖得很快。居民的积极性和预付款支撑了第一个小区的建设，也使安居办下定决心上第二个、第三个小区，并获得了滚动资金。同样，后两个小区还是预测先行，也进行了市场调查。通过用户购房意向调查，对面积、户型进行适当调整，使房子更适应购房者的经济承受能力和消费需要，所以，也全部预售一空。
　　成本控制
　　邯郸市经济适用房发展中心副主任王保民向记者介绍，购买安居房的居民60％以上是工人，其余是教师、医生、公务员等，确实是中低收入者。能够作到这一点，价格是个关键因素。
　　首先是政府让费。根据邯郸市居民的收入水平及承受能力，市政府经过精心测算，并由政府常务会讨论通过，制定了20多项优惠政策，减免了一批收费项目，使每平方米降低成本238元。第一个小区的价格在每平方米850元以内，比同等地段的商品房低300元左右。此后的两个小区因为是新区开发，道路建设的负担较重，价格上升到980元／平方米。由于预售工作做得好，回收了工程所需资金，邯郸安居工程三个小区基本上没有使用银行贷款，有效地降低了资金成本。
　　在造价低廉的前提下，为了保证安居房的质量，“中心”作了很多努力。他们通过市场招标，优选施工队伍。对水泥、钢材等10多种主要建筑材料采用指定厂家、直接供货的办法，减少中间环节，控制质量和价格。在质量监督方面，从政府、业主、监理、用户四个环节分别进行。王保民副主任还谈到，在房屋预售后，老百姓因为攒钱买房不容易，所以隔三岔五上工地看自己未来的家，有的甚至全家上阵，无形中成为很得力的质量监督者。
　　能不能买得起，是左右居民买房的最重要的原因，而敢不敢买、买得放心不放心，也是左右居民买房的一个非常微妙的心理因素。邯郸安居工程是政府高度重视并直接出面组织的工程，负责实施的经济适用住房发展中心是政府的专门机构。所以，“中心”承诺对安居工程的质量、工期、设施配套及售后服务给以切实保障，被居民视为政府的承诺，可信度高。再加上第一个小区建得快，卖得快，管得好，以实际效果取信于居民，对后来的买房者是很大的鼓励。
　　“救命工程”
　　邯郸的安居工程初始目的是解决住房，几年前，邯郸的人均住房面积在全省倒数第一。但几年的实践，在解决了住房问题后又多给他们一个意外之喜——安居工程起到了拉动经济的作用。
　　王保民认为，邯郸安居工程对该市经济增长所起的作用，是可以计算的。他算了几笔账。到目前，邯郸的三个安居小区已投资3．4亿元，销售额达3．42亿元。买房的居民在装修、购买家具上所花的钱也相当可观。按世界银行研究的带动系数，则投资和消费创造的社会总需求为11．31亿元。对相关产业的带动可以从这三个数字窥见一斑：1996年—1997年邯郸市安居工程消耗的水泥、钢材、砖头分别占该市总消耗量的17％、4．6％和21．5％，仅水泥一项的消耗量就相当于一个中型水泥厂半年的产量。
　　邯郸有建筑工人四五万，近几年建筑市场“僧多粥少”，企业处于疲软状况。安居工程先后建了三个小区，有1万多人参建，带动的相关产业部门就业量达数10万人次。所以，有的企业称安居工程是他们的“救命工程”。
　　虽然，邯郸市政府在安居工程上减免了20多项费用，但安居工程及相关产业创造的利税远大于这些费用。此外，解决了困难户的住房问题、解决了1万多人的就业等，更是直接减轻了政府的负担，对邯郸社会稳定功不可没。
　　王保民向记者提到，安居工程是靠政策倾斜的特殊商品，今后会逐渐缩小规模，纳入规范的经济适用住房建设。但安居工程的生命力会持续下去，它所积累的经验将对经济适用房的建设起到非常积极的作用。