北京房价为何高高在上 [复制链接]

第9版(经济周刊)
专栏：

　　北京房价为何高高在上
　　蔡鸿岩
　　作为首都，北京市自90年代初房地产市场始建之后，其市场发展的稳定性在全国城市中首屈一指，但商品房房价之高也为全国之最。目前，北京二环路城区附近的商品住宅平均价格每平方米在8000—10000元左右，三环路至四环路的城乡结合部地区，商品房价平均每平方米在5000—7000元上下，即便近郊区房价大部分每平方米也在3000元左右。过高的房价制约了居民的购房能力，不但对于建立发展和完善住宅市场极为不利，而且也会诱发新的社会矛盾，因此这一问题近几年来一直受到普遍关注。房价能不能再有所降低，成为近一个时期北京市民最为关心的焦点话题。
　　北京是全国的首都，作为绝无仅有的集政治、文化、对外交往和经济发展于一身的中心城市，其城市的性质加之城市本身所拥有的1100万人口和约400万左右的流动人口，房价位居全国之首，仅从市场供求关系这一角度理解本应无可非议。但是由于北京商品房的价格形成远非这一点因素所确定，房价之中隐含有多种常人所不知的“成本”，房价构成不尽合理，因而有关房价的是是非非不绝于耳，也就在情理之中。
　　北京商品房价格居高不下主要有以下几点原因。
　　首先，以单位集团购买为主导力量的买方市场使商品房在高价位上得以支撑。众所周知，单位集团购买是北京商品房消化的绝对主力，单位购房量占全市商品房售出总量的比例最高时可达到80％以上，最低也在60％左右。而且这种单位购房最显著的特征是首先选择位置，其次才商讨价格。只要是地段好的城区，不管房价多高，房子总会有单位的买家来接盘，这一所谓的“市场”传递出的信息，导致了北京房价始终处于扭曲的状态，房价虽高，但城区三环路以内的住宅却几乎很少有空置。
　　其次，房地产投资开发缺乏基本的透明度。开发商多以市场可承受的价格为依据定价，房价体现不了商品房的真实成本，这为炒高房价提供了可能。
　　最近几年，由于商品房价格过高，社会要求降低房价的呼声不断，因而国家在1996年底出台了取消48项房地产开发不合理收费的规定，北京市也于1997年前后颁布了取消36项建设项目收费和加强商品房销售价格管理等一系列规定。但总体来看，这些旨在压低房价的措施并未取得预期的成效，市场商品房销售价格不但没有回落，相反，进入今年，受单位抢购房屋和个人购房比例明显提高势头的影响，房价反倒还在上升。记者在采访中了解到，房地产开发商对政府出台的取消收费措施普遍不抱乐观态度，开发商普遍认为，北京房价不会下降的原因完全是房地产开发成本降不下来所造成的，国家只要不在降低出让土地应收取的费用和在税制上做重大调整，房价就不会大幅度下降。
　　由于北京房地产开发的各个环节迄今为止透明度较差，大多数项目的征地、立项、建设直至销售都是在一种隐秘性很强的环境下操作。这种“黑箱操作”使得任何人无法讲清某一项目的开发成本到底有多高。但有一点不可回避的是，在房价成本中占相当比例的征地费用由于土地获取渠道和方式的不同，这部分成本对于不同的项目、不同的开发商可能会有天壤之别，但反映到市场上，每一项目的售价却极具“市场可比性”。因此，北京的房价是否还能拧出水来，也就不得而知。