一石击水浪千层——深圳市住宅消费机制建立纪实 [复制链接]

第1版(要闻)
专栏：

　　一石击水浪千层
　　——深圳市住宅消费机制建立纪实
　　本报记者 王楚
　　攒钱买房，已成为深圳人成家立业首选的大事。
　　的确，内地一些城市背了近50年的无偿分配住房的沉重“包袱”，深圳市府已卸掉了10年。人们不禁要问，深圳市府有何“绝招”？来自全国各地的百万移民在特区是如何“入乡随俗”的？
　　建立具有中国特色的住宅消费机制，大步定能踏出新路。
　　房改，必须面对市场
　　10年前，“无偿分房的老路，再也走不下去了”的深圳市府，决定把政府的“公房”全卖给职工！
　　回忆起来，副市长王炬瞪大了眼睛。他最有发言权。他和两万名工程兵战友，最早在深圳这边陲小镇上建起了一座座高楼……深圳特区成立的头8年，政府和企业为建设住房付出了巨额资金。截至1987年底，共建住房623万平方米，住房投资额占同期特区基建总投资额的24％，占国民收入的23％（全国平均为8％），住房竣工面积占全部建筑竣工面积43％。应该说，深圳市建设住房的速度、力度举国罕见。
　　但是，深圳巨额投入，伴生着“住房越来越多，包袱越来越重”，原因很简单，我国传统的无偿分房和低租金为特征的福利型住房制度覆盖着特区，各种弊端直接危害着特区经济发展。
　　当时，深圳特区的干部和职工的年平均工资仅相当于“一河之隔”香港公务员最低工资的1／10，要在深圳首先恢复住房是商品的属性，难度太大了。“难，也要闯。”当5000个数据、3万字关于“大步提租、鼓励买房”的论证“报告”一出手，如“一石击水浪千层”。“房子要个人掏钱买”的消息，在特区内不胫而走。《深圳经济特区住房制度改革方案》及其9个配套细则，市府请了几个大城市的20多位专家，初衷是想让专家们来支持，结果只有一位专家赞成卖房。
　　……论证的数字是枯燥的，但令人折服。即使按准成本租金如数收取，也需要50年才能收回建房成本，其间还得补贴维修管理费50年。“租、卖并举，以卖为主，才能加速资金周转，增加住房的有效供给，政府才能卸掉包袱。”“住房不走商品化的路子，要特区这个试验场干什么”，当时，深圳领导决策层的思想是一致的。
　　买房，持续10年热潮不减
　　1988年6月10日，这对深圳特区百万市民来说，是一个难忘的日子：一夜之间，住宅成了眼前最大的商品。深圳人走上了自己攒钱买房的大道。
　　当时推出的房改力度是大的：房租每平方米（建筑面积）由0．14元一步提高到准成本租金2．06元，同时发住房补贴，变暗补为明补，公有住房按当年的准成本价定为每平方米264．15元。买一套建筑面积为70平方米的住房需支付近2万元。当时，深圳干部、职工月平均收入只有400多元，买房要用去2万元，多年的积蓄，一笔不小的开支。当年，出现频率最高的口头禅是“租房不如买房”。就是说深圳80％的人准备借款买房。年底统计，一次性付清房款的居然占59％，分期付款的占41％。
　　是深圳人有钱吗？深圳市人才市场一位姓郑的先生回忆说，当年买房后，每月工资只能用于还贷款，全家全靠老婆那份工资生活。后来，房补发下来，工资相应提高，日子才开始宽松。由于一次性付清房款的，住宅局给折头，有的家庭东借西凑，常常是深圳一家买房，动员各地亲戚朋友支援。深圳许多家庭都是这么挺过来的。
　　以住房为抵押，向银行申请贷款分期购房的金融行为，如今已成为数以十万计深圳市家庭的必然经历。截至去年底，建设银行深圳分行累计发放住房贷款26．5亿元，其中贷款逾期率为2．1％，贷款利息实收率为98％。
　　由于深圳社会、经济的开放和商品化程度较高，特别是深圳人的市场化心理障碍较小，政府抓住时机，及时推出“住房商品化”的进程，特区人对市府鼓励买房的政策作出了积极的响应。整整10年，尽管物价上涨和人们收入增加，但房价始终控制在家庭年收入的5倍左右的合理幅度，特区人购房热潮得以保持至今。连刚刚跨入特区的大学生也把攒钱买房作为第一消费目标。
　　住宅局住房销售部门提供的数据显示，到1998年5月份，深圳准成本房价上升到每平方米建筑面积1300元起价，租金每平方米建筑面积8元左右；微利商品房平均房价每平方米建筑面积2500元起价。房改后竣工的住房已售出95％。现在深圳市82％的家庭购买了住房，这标志着住房成为深圳的消费热点。
　　包袱，已成为新的经济增长点
　　当住房消费在深圳家庭消费总额比例已从房改前的1．5％上升到现在的20％以上，住房这个政府越背越重的包袱，在深圳已成了新的经济增长点。
　　截至1997年底，深圳市通过房改出售住房124643套，回收资金74．49亿元。市财政局的同志告诉记者，从1988年房改至今，市财政没有为建住宅拨过款。
　　深圳市住宅局把出售老房（1988年前竣工）回收的1．35亿元房款作为政府住房基金滚动使用，加上银行信贷支持，独立支撑起深圳安居工程建设。住房基金每两年周转一次，每周转一次竣工一批新房，目前，深圳住宅局利用住房基金累计建住房近3万套，年均提供2000套左右的准成本房，基本上解决了党政机关事业单位职工的住房。每年还可为企业职工提供5000至7000套微利房。
　　房改，不仅激活了深圳的住房生产，也拉动了相关产业的发展。据200户家庭抽样调查统计，去年，每户仅用于装修材料的支出就比上年增长了18．5倍。新的需求为50多个物资生产部门拓宽了市场。深圳住宅建设每投入1亿元，可带动相关产业产出2亿元；住宅建设每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。经济拉动力是巨大的。
　　住房消费，是冷是热在环境和质量
　　住房，是特区人眼里最大的商品，居住的环境和居住质量就成了购房者的挑剔目标。“一旦把住房卖给市民，作为向国际化、现代化城市迈进的深圳，必须是高起点规划，高质量施工，高水平售后管理。就是要建一个住宅小区，美化一块生活环境。”深圳市房改办主任、住宅局局长孙大海，人称“实干家”，他与特区一起成长。他的为政宗旨，不仅要让特区人有房住，住好房，还要让特区人买房后，住得舒服。
　　当总建筑面积80万平方米、一次性提供7000套单元式住房的梅林一村刚破土动工，就被称为“中国第一村”。日前，记者驱车前往，31栋中高层建筑拔地而起；65栋多层住宅今年7月31日交付使用。整个小区绿化率46．6％，设施先进、外观漂亮的现代化园林式住宅小区，取消钢筋防盗网，代之高智能防盗设备；中小学、幼儿园、游泳池、购物中心、停车场地……各种配套设施，一应俱全。
　　近几年来，深圳市建成了莲花北村、益田村、松坪村、桃源村……追求住宅的实用性、时代性、艺术性、经济性和谐统一，几乎是一年上个新台阶，一村一个风景。深圳安居工程的价格实惠、环境优美、方便舒适，不仅令内宾称赞，连来自发达国家的外宾也赞叹不已。
　　深圳住宅小区日渐亮丽，也有赖于深圳有一支过硬的物业管理专业队伍。目前，全市有401家物业管理公司，对房屋区域和周围环境、清洁卫生、安全保卫等统一实施专业化管理。
　　深圳在实现“人人享有适当住房”方面卓有成效。去年元月，深圳市被评上了全国房改先进城市。