房改三个轮子一起转 [复制链接]

第9版(经济周刊)
专栏：观点

　　房改三个轮子一起转
　　建设部政策研究中心副主任 顾云昌
　　停止住房实物分配，实行住房分配货币化，已是大势所趋。但要使住宅业真正成为经济增长点，仅有分配制度的改革还不够，还必须加快住房供应体系和流通体系的改革。
　　加快建立新的住房供应体系，重点在大力发展经济适用住房。新的住房供应体系的核心应是对不同收入家庭，实行不同的住房供应政策。这也是国际住房发展中的一条基本经验。向高收入家庭供应条件好、档次高的市场价商品房；向中等收入和部分低收入家庭供应经济适用住房；向最低收入家庭提供廉租住房。
　　当前要大力发展面向大多数居民——中低收入家庭的经济适用住房，这是住房发展的重点和经济增长的关键所在。为使广大中低收入家庭买得起，经济适用住房宜由政府实行指导价，同时，要优先保证经济适用住房建设用地，最好能采取行政划拨的方式供应或低地价的政策，并在计划、规划、税收、信贷等方面尽可能采取扶持政策。为鼓励开发企业重视量大面广的经济适用住房的开发，一方面要让开发企业有利可图，比如实行微利价，另一方面要实行招投标制度，用竞争方式确定开发建设单位，以尽量降低造价和提高质量。
　　改革开放以来，我国住房一级市场发展很快，而住房二级市场发育迟缓。开放二级市场很有必要。开放和发展住房二级市场，允许已购公有住房上市交易，有利于存量住房的盘活和合理配置，实现新价值，发挥新效益；更有利于引导居民住房消费和投资，促进居民卖旧房买新房，以小房换大房，使有房居民改善住房条件的愿望得以实现，使潜在的住房需求转化为实际的有效需求。
　　为加快二级市场发育，应尽快取消已购公有住房需过5年后才能上市交易的规定，以成本价购买的，一旦取得全部产权后，即允许其上市再交易。以标准价购房的，补足成本价，取得全部产权，也即可入市。同时，在市场交易的税收政策上应给予优惠。
　　住房二级市场是新事物，为了防止过去住房分配不公平可能带来的负面影响，必须尽快制定相应的制约政策。目前应从搞清自有住房状况、纠正超标购房等方向入手，规范已售公房的收益分配。
　　此外，为促进居民自己买房，还需在以下方面作出努力。
　　一是努力控制住房价格。通过清理不合理的收费，降低拆迁费用，理顺城市建设配套资金和小区配套资金来源等，切实控制经济适用住房的房价。
　　二是加大现有公房租金改革的力度。近期起码使房租达到够维修费和管理费的水平，使租售比价趋于合理，促进人们买房。
　　三是加快发展住房金融。建议适当放宽个人担保贷款期限，尽可能降低首期付款比例和借贷利率。加快发展住房公积金抵押贷款与商业银行担保贷款相结合的组合贷款业务，简化贷款手续，提高服务效率，方便居民借贷。同时，还应发展多种贷款担保和保险业务，以减少金融风险。
　　四是搞好住房售后管理、服务。让人民群众买了房，住得放心，住得舒适。