这四套房子该不该退？——台州市一起商品房质量纠纷案的调查 [复制链接]

第9版(社会周刊)
专栏：社会调查

　　这四套房子该不该退？
　　——台州市一起商品房质量纠纷案的调查
　　本报记者 傅昌波
　　编者按：我国正在稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。实行住房商品化，就必须规范商品房开发和销售行为，依法保护消费者的权益。今天本刊刊登这篇关于商品房质量纠纷案的调查，目的是为了引起有关部门及房地产开发企业对这个问题的重视。台州市这起法院正在审理中的商品房质量纠纷案还没有定论，但该案中的房屋不符合建筑结构规范及混凝土结构设计规范两项国家强制性标准，以及该房目前无法居住，已是无可争辩的事实。在处理事关人身安全大事的房屋质量问题时，任何部门都不应该心存侥幸。
　　3月4日，本刊读者来信版以《不合格商品房岂能出售》为题，刊登了浙江台州市读者娄吻中等4人的来信。信中反映，他们购买的商品房主体质量严重不合格，开发商虽然也承认质量有问题，但只同意加固修复，拒不按国家有关规定给予退房并赔偿损失。5月6日，台州市中级人民法院二审开庭审理这起商品房的质量纠纷案，记者专程赴当地进行了采访。
　　（一）
　　1994年4月至1996年9月，浙江台州市市民李文泽、苏灵飞、钟灵菲及娄吻中4人用分期付款或一次性付款的方式，先后向台州市华侨房地产开发公司购得椒江区云西新村36号楼4套商品房，共支付人民币109．11万元。这些套房的面积都在120平方米以上，且都有一个中间无梁无柱、面积达40多平方米的现浇板大客厅。
　　同年9月，4户房主几乎同时发现，大客厅中心部分出现下沉情况，客厅水泥地板四周沿墙出现平行裂缝，用力一踩，大跨度的现浇板就发生颤动。为此，4户房主立即找到开发商要求退房。同年11月15日，台州市建设规划局椒江分局主持召开了“关于解决云西36号楼大开间现浇板质量问题会议”，包括开发商、设计方台州市椒江建筑设计院、承建方台州市第三建筑安装工程公司在内各方都承认现浇板存在质量问题。原因是设计单位对该板的刚度验算不能满足规范要求，施工单位在浇捣混凝土时对该板的支座负筋没有采取任何措施，致使上层钢筋下压了50至60毫米，并认为“由于两方责任造成36号楼大开间现浇板严重下垂且板角出现裂缝”，设计方应负65％的责任，承建方应负35％的责任。最后，会议提出对房屋进行中间加梁的加固处理。
　　1996年12月30日，浙江省建筑设计研究院专家对出问题的现浇板实地检测后得出结论：根据建筑结构载荷规范及混凝土结构设计规范，认为现浇板出现的挠度（即下沉的程度）和裂缝远远大于国家质量标准，已完全失去承载能力，属于破坏状态。并认为，对于已经失去承载能力的板，采用中间加梁的办法不能恢复已经造成的大挠度，在板的加梁处，板面可能会出现新的裂缝。
　　但是，台州市华侨房地产开发公司面对专家的检测意见仍然拒绝退房，只答应将房子加固修复，并附带赔偿一定的经济损失。因为旧房已经卖掉，新房又无法入住，4户房主（其中一户拿到钥匙后已经花了9万多元装修）不得不在外面租房居住或寄居亲友家中。在协商多次不能解决问题的情况下，1997年1月5日，4户房主分别向台州市椒江区人民法院起诉，要求台州市华侨房地产开发公司收回所售房屋，退还购房款及其利息。
　　（二）
　　椒江区人民法院受理后，将此房的设计方和承建方都列为该案的第三人，并对事实进行了法庭调查。为了慎重起见，该院还委托浙江省建筑工程质量监督检验站对4套房子进行了权威鉴定。1997年2月26日，省质检站出具了鉴定结论：大开间现浇板的挠度计算不满足规范设计要求；实测该板的挠度，其值也分别大于规范允许值；板面四周平行于墙面的裂缝和角部斜裂缝，其最大裂宽已超过规范允许值；其产生原因与支座负筋的有效断面减少有直接关系。法院审理后确认被告台州市华侨房地产开发公司将有质量问题的房屋出售，造成原告娄吻中等人至今不能住进自己购买的房屋，负有一定的过错责任。
　　虽然事实清楚，但1997年12月11日的一审判决结果却令娄吻中等人大惑不解。这份判决书说，鉴于原告所购的房屋并非完全不合格，大开间客厅现浇板质量问题是局部质量问题，而且原、被告双方的购房合同中也载明房屋自交付使用一年内予以保修，考虑到本案住房能够修复的可能性和商品房价格波动等实际，同时，为了促进房地产业市场的健康发展，有利于切实保护消费者的合法权益，判决被告和两个第三人3个月内对原告所购买的房屋予以修复，逾期不能修复的，被告必须收回房屋，并向原告返还购房款。
　　原告娄吻中、苏灵飞、钟灵菲不服这一判决，于1998年1月16日上诉至台州市中级人民法院，继续要求退房。
　　（三）
　　在台州市中院5月6日的庭审中，娄吻中等人与被上诉方就此案的关键问题———这4套房子是不是不合格产品，进行了长时间的辩论。娄吻中等人认为，专家及省质监站的鉴定已经证明，占他们所购房屋1／3面积的主体部分———40多平方米的大客厅现浇板下垂50多毫米（国家标准不得大于28毫米）及四周出现2至4毫米的环状裂缝（国家标准不得大于0．3毫米）。房屋至今无法居住，当然应该称为不合格产品。被上诉方及两个第三人对于大客厅现浇板现在无法承重这一事实没有疑义，但他们认为，现浇板的问题只是该楼房的一个分项工程存在质量问题，所以不能说该房不合格。
　　在庭审中，当娄吻中等人问被上诉人该房能否入住时，被上诉人回答：“现在无法入住，但修复之后可以。”但是，被上诉方及第三人只说了能修复，没能当庭出示经过专家审定通过的修复方案。娄吻中等人向法庭指出，自1996年9月以来，被上诉人曾随意提出过多种修复方案，先提出中间加梁的加固方案，又提出密胁楼盖加固方案，还提出过凿除现楼板重新浇板的方案，最后又提出了中间加钢条用胶水粘住的复位方案，但是，这些方案最终不是被被上诉人及第三人自己否定了，就是被有关部门否决了。时至今日，拿不出修复加固方案。
　　在适用法律条款方面，娄吻中等人认为，该案应当适用消费者权益保护法第四十八条的规定：依法经有关行政部门认定为不合格的商品，消费者要求退货的，经营者应当负责退货。标准化法第十四条规定：强制性标准，必须执行，不符合强制性标准的产品，禁止生产、销售和进口。而他们所购房屋出现的问题正是由于设计、施工单位不执行国家强制性标准而引起的。既然该房已经浙江省建筑工程质量监督检验站这一行政部门鉴定为不合格，开发商就应该无条件退房。此外，根据建设部第四十一号令《城市房地产开发管理暂行办法》第十七条规定，房地产开发项目的质量由房地产开发企业负责。所以，他们所购房屋的质量应由台州市华侨房地产开发公司负责。
　　被上诉方台州市华侨房地产开发公司则认为，该案应当适用消费者权益保护法第四十五条：对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品，经营者应当负责修理、更换或者退货。在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货。他们与娄吻中等人签订的“购房合同”规定：房屋自交付使用一年内由甲方保修。既然有约定，出了问题就应当由他们先行修理，如果修不好才能退。此外，被上诉人提出，由于受房地产市场波动，现在商品房价格下跌，按照公平原则，对该房也应该先行修理。
　　对于这些答辩，娄吻中等人则认为，消费者权益保护法第四十五条规定的商品是不涉及产品内在质量可能影响消费者人身安全的商品，该案中的房屋不属于国家规定的三包商品。同时，为了形成优胜劣汰的房地产业健康发展局面，有关部门更加应该打击落后，切实保护消费者的合法权益。这也有利于国家住房改革大局和促使住宅业成为我国经济的新的增长点。