相伴到安居 [复制链接]

第9版(经济周刊)
专栏：

　　6月15日至17日召开的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议透露：下半年，实行了近50年的福利分房制度将结束。这意味着，今后人们买房将更多地倚仗银行的个人住房贷款，购房者热切地盼望它能——
　　相伴到安居
　　本报记者 田俊荣
　　天津市35岁的职工陈礼强结婚8年了。一走进那间租来的14平方米的家，就心酸：狭小的空间被冰箱、洗衣机和家具分割一光，竟搁不下一张女儿写作业的书桌！东跑西颠，他看中了一套50平方米、10万元的新房。单位建了公积金，于是他首期付款3万元，余下的7万元向银行申请公积金贷款，分10年还清，每月还750元左右，以新居作抵押。
　　假如陈礼强单位没建公积金，他只能申请商业性贷款，月利率约为公积金贷款的2倍，每月得还900多元。假如陈礼强能申请到的公积金贷款最高额度为5万元，余下的2万元就须使用商业性贷款，利率各按各的算，这叫组合贷款。
　　公积金贷款、商业性贷款、组合贷款，这便是个人住房贷款的3种常见形式，它正向我们悄然走来。
　　小荷已露尖尖角
　　“放大器”——有专家这样赞许个人住房贷款。它实现和放大了人们的住房需求，圆了“陈礼强”们的安居梦；它扩大了住房消费，从而拉动建材、冶金等数十个行业的投资，成为经济的新增长点；它割断了人们对单位的住房依附，放大了就业自由度，于企业改革不无裨益。
　　银行界则以两句话来概括其功效。
　　“贴砖头不如贴人头。”中国建设银行10年探索得出这样一组数字：个人住房贷款逾期率不到2％，利息实收率近100％，期限在3至10年的贷款回收率保持在50％左右，是建行最优良的一块资产，远比投到住房开发环节划算。况且，贴了“人头”后，低迷的“砖头”们也纷纷售出，前几年沉淀在房地产的贷款满盘皆活。
　　“银行从对公批发业务向对私零售业务大转变的序曲。”建行房贷部总经理李庆振感慨：发放个人住房贷款，不啻于抓住了一批打几年交道的客户群，银行可以借机将其他业务，比如汽车信贷等，推销给他们。在居民存款已占存款总量50％以上的今天，谁的这种零售业务多，谁就能长盛不衰！
　　但也许是应了“好事多磨”的古话，个人住房贷款在我国还不成气候。放眼海外，个人住房贷款占银行贷款总量的比例，美国为20％—40％，加拿大为50％，马来西亚为13．1％，香港为30％左右。而最新统计表明，截至今年4月底，工、农、中、建四大国有商业银行个人住房贷款余额为346亿元，占贷款总量的0．76％。连占有国内64．5％个贷份额的建行，这一比例也仅为2．02％。但起步较早的上海、厦门、广州等城市，住房贷款已成绩卓然。最可称道的是上海，截至5月底，建行上海市分行个人住房贷款已冲破100亿元大关，占其贷款总额20％，在全国建行系统的个贷“盘子”中已占据四成天下。
　　贷款者的期盼
　　在厦门，记者随机抽取了10份公积金贷款申请书和10份商业性贷款申请书，作了一番统计。结果显示，公积金贷款的使用者职业分布为机关干部3人，国有企业干部3人，教师2人，工人2人。其家庭月总收入最高3408元，最低637元，平均为2028．9元，而2000元恰恰是厦门家庭月薪的中等水平。商业性贷款的使用者职业分布为私营企业经理6人，合资企业管理人员3人，设计师1人。其家庭月总收入最高8060元，最低3000元，平均为5137．8元，当属厦门的高收入者。厦门的房价每平方米在1000元至3000元左右，在全国中小城市中可算典型。看来，个人住房贷款的确帮一部分中高收入者圆了安居梦。
　　建行上海市分行房贷部副主任胡胜林告诉记者，上海作为特大城市，房价每平方米低至1000元，高的达1万多元，使用个人住房贷款的家庭月收入一般在3000元以上，这在上海也大致属于中等收入水平。
　　那么，贷款者有些什么样的想法和希望呢？
　　贷款手续更简便些。上海仲阳咨询有限公司的陆先生抱怨，去银行贷款，跑了不下10次，每次像看专家门诊，排半小时队。单位发工资用中行长城卡，还贷款用建行龙卡，无法联通，于是每过几个月就要做“搬现钞”的游戏。
　　利率首期付款再低些，还款期限再长一些。大部分人有这样的看法：公积金贷款利率不算高，商业性贷款利率太高。记者在厦门的统计表明，公积金贷款使用者每月还款数占月收入的24．5％，而商业性贷款，这一比例竟飙升至72．4％。另外，这20人平均还款期限为4．9年，远远低于“最长可达20年”的规定。
　　业内人士指出，海外的还款期限一般较长，美国、新加坡、丹麦最长可达30年，马来西亚为20—25年；首付款成数一般较低，多在20％左右，而我国为30％以上。个人住房贷款在这两个环节还可相机挖潜。
　　金融界厉兵秣马
　　银行的贷款手续已出现简便化趋势。建行上海市分行行长张恩照打比方说，银行应推行“傻瓜机式服务”，个人住房贷款的内部环节如同傻瓜机的聚焦、光圈装置，一个不能少，以防范金融风险；但外部手续要让顾客感觉像“傻瓜机”一样方便，一摁快门就行。徐汇区支行的“一门三步”式操作删繁就简。以前，顾客需奔波十来趟、花两个月才能贷出款子，如今，只需进银行3次，最短的在13天后就能遂愿。
　　还款方式灵活化。个人住房贷款利率法定，但如果在还款方式上开动脑筋，照样能让购房人减轻负担。建行厦门市分行将在今年7月亮出“递增还款”等新方式。新婚不久的夫妇，买房后往往资金吃紧，但其家庭收入通常是逐年递增的。选择“递增还款”，头几年少还，后几年多还点，能安度婚后用钱的“瓶颈”期。
　　经办银行多元化。建行上海市分行占有沪上个贷市场98％的份额，但随着其他银行获准经办公积金贷款，个贷市场上也烽烟四起，新招迭出。工行上海市分行的“网上购房”别具情趣。记者在电脑中键入欲购房子的区属、价格、面积，十几条房源信息齐刷刷列在屏幕上，样板房的房型平面图、立体写真照、周围的社区图片，依次闪现。据了解，已有7家开发商近100个楼盘加盟该网络。
　　呼唤社会配套环境
　　“光靠银行推进住房金融可谓孤掌难鸣。政府和社会应该在降低房价、促进住房贷款证券化、方便银行处置抵押物等方面为住房金融创造良好的配套环境。”建行厦门市分行副行长杨绍萍这番话道出了众多金融界人士的心声。
　　世界银行统计显示，房价与家庭年收入比例在6倍之内，才会有买房需求，其中这一比例在3倍到6倍之间才会发生贷款需求。而当前我国不少城市房价平均为家庭年收入的20倍，即便贷款，也无力归还。
　　个人住房贷款的证券化已成国际流行趋势。在美国，商业银行发放个人住房贷款后，转手将债权卖给美国联邦国家抵押贷款协会——“房利美”，“房利美”则靠发行住房贷款债券来融通资金。据统计，全美尚存未付的住房贷款40％以上已证券化。如此，商业银行能有充裕的资金将个人住房贷款的“蛋糕”做大，并有实力提供更低的还款利率、更长的还款期限。
　　住房不同于一般商品，拥有住房是生存权的重要体现。因而，当贷款人还不出款时，银行处理抵押的房子便会左右为难，亟待政府建一批廉租住房以供周转。
　　题图为厦门市康乐新村，房价仅为每平方米1250元。
　　本报记者 田俊荣摄（附图片）