开拓住房金融新思路 [复制链接]

第10版(财税金融)
专栏：金海观潮

　　开拓住房金融新思路
　　李琨
　　当前，我国住房制度即将面临重大改革，商业银行也相继开办了住房贷款业务，而城市居民的消费热点则正在由一般耐用消费品向住房方面转移。这一切说明我国住房的商品化进程将大大加快，一个潜力巨大的住房市场即将出现，与此相应，必然增加对相关金融服务的需求。这就要求我们开拓新思路，按照市场化的原则规范有序地发展住房金融。
　　首先，要将住房金融作为金融改革和发展的一部分统筹安排。目前金融改革的重点之一是减人增效，目的在于解决传统体制形成的机构臃肿和效率低下等长期积累的问题，使国有银行真正实现商业化。但同时我们也看到，我国金融服务尚待开拓的领域还很多。
　　住房金融的建立一方面包含着对原有金融体系框架的改革，另一方面也酝酿着新的金融市场的开拓。因此，一旦这类机构获得市场准入并得到政府的支持，金融改革中下岗人员的问题就会得到缓解。因为在原有机构减人增效的同时，新增的住房金融机构还会对金融从业人员提出大量需求，从而吸纳现有金融机构中分流出的人员。住房金融市场是一个大市场，在我国住房制度即将实行重大改革之际，将住房金融纳入金融改革和发展的一部分来统筹安排，总的来看，金融从业人员不是减少了，而是增加了，但这种增加是同市场的开拓和效益的增加相联系的。毕竟金融机构的从业人员都是具备一定专业技术知识的，分流出的人员得以在新的金融领域工作，不但缓解了就业压力，也有利于人力资源的利用和合理配置。
　　其次，逐步探讨多样化的住房资金融通方式。住房贷款是一种大宗消费性贷款，在调动消费者需求方面有着非常重要的作用，但由于期限较长，并且要承受利率变动的风险，因而有些时候资金的融通只靠单纯的存贷业务就有些困难。这一点从发达国家住房金融发展的过程中可以明显地看出。为解决这些困难，出现了一些金融创新。在美国，由政府出面，创立了一种叫做抵押贷款的债券，这种债券将不同期限的贷款进行组合，使其在每一时点上都能形成一定的利息流，对投资者来说，这种证券在流动性方面与一般证券没有什么区别，购买证券所得利息可以免税；对出售证券的住房金融机构来说，证券售出即意味着贷款来源有了保证。为增强债券的流动性和融资功能，政府允许这种债券在二级市场上流通。90年代初期，美国抵押市场上的住房抵押债券已占到全部抵押贷款证券的80％，总额达2．5万亿美元左右。英国的办法是提供多种偿还抵押贷款。其中一种将抵押贷款与借款人的定期人寿保险相结合，等人寿保险到期时，借款人就用到期的保险收入来偿还抵押贷款，借款者既买了房屋，又享受了人寿保险，因而很受欢迎。此外，政府还允许房屋贷款协会在货币传递、个人投资咨询、股票经纪、信托与保险方面广泛地开拓金融服务业务，使住房金融机构的资产趋于多样化。这些方法都为我国住房金融的商业化运营提供了借鉴，说明住房资金的融通完全可以在政府的规范和协调下采用市场化的方式进行以营利为目的的运作，这也是保证住房金融健康发展的必要条件。当然，根据我国国情，这些做法中哪些是可以很快采用的，哪些是要加以改进或具备了一定条件才能采用的，还要在今后住房金融的发展过程中不断地做出具体研究。