贷款开启新居门 [复制链接]

第10版(财税金融)
专栏：

贷款开启新居门
　　为了上海屋檐下的欢笑
　　——建行上海市分行个贷便利百姓纪实
　　累计发放100亿元个人住房贷款，个贷占贷款总量的20％。这是两个什么样的概念呢？前者相当于在全国个贷“蛋糕”中占有将近30％的份额；后者已接近个人住房贷款兴盛的西方发达国家水平。这两个数字，出自建行上海市分行5月底的统计表。
　　“推广个贷的关键之一，在银行界的观念转变。”分行行长张恩照有这么一句口头禅。他扳着指头给记者算了一笔账：上海有470万职工公积金存款在建行，若一人发一张龙卡，既可查公积金余额，又可还公积金贷款，还可储蓄、结算，那么这将是多庞大的一支客户群啊，将来推销银行的零售业务又是多么得天独厚啊。另一方面，个贷的资产质量之优良令人吃惊：长宁区支行企业贷款中，不良贷款达12％，而累计发放的7亿元个人住房贷款，不良贷款仅占万分之二！
　　观念一变，建行上海市分行自然能追踪百姓贷款需求的枝枝节节，不断“投其所好”。
　　一幢楼住“七十二家房客”，几家人合用煤卫，这是上海屋檐下特有的风景，也是新华物业有限公司王女士的烦恼。今年6月1日起，上海市允许这种“不可售公房”上市交换。王女士寻思着将自家这19平方米的使用权房补上差价，置换成位于天山西路的64．77平方米的使用权房。一掐算，差价为5万元，便向建行长宁区支行申请“置换房个人贷款”。6年还清，每月还800元。天山西路的使用权房没有产权，无法抵押，遂由专门从事公房售后再上市、空置房交换等业务的新长宁置业服务公司提供担保。除了王女士这种贷款形式外，“置换房个人贷款”还包括为产权房以小换大、以旧换新、以差换好、以远换近提供贷款支持。这是上海市分行不断开发个人住房贷款品种的一个缩影。事实上，如今金融界耳熟能详的“个人住房组合贷款”，便是上海市分行在1995年首创的。
　　以中介服务便利百姓也是建行上海市分行的一大创举。上海建筑装饰集团总公司的周先生是个大忙人，琢磨着贷10万元住房贷款，面对十几份严谨的表格直犯怵，最后掏出400元，委托千家置业服务有限公司代办，一个月后，轻轻松松搬入新居。这“千家置业”，便是建行上海市分行联合市公积金管理中心、市房管局创办的，自去年11月展开业务以来，已为1000多户办成了贷款。而这400元收费，刨除工资、水电、房租、交通费用，“千家置业”在其中的赢利并不多。
　　一枝一叶众关心
　　——小记厦门建行推广个贷的社会配套环境
　　6月的鹭岛，溽热蒸人，浓云欲雨。来建行厦门市分行个人住房信贷服务中心的贷款者也黑压压的如浓云会聚。目睹此景，分行副行长杨绍萍感慨系之：“今年1至4月，厦门建行商业性贷款占今年新增贷款的63％，远高于人行15％的要求。个人住房贷款人气旺，离不开社会各界的配合呵！”
　　记者看到，20米长的弧形大理石柜台上，依次挂着“按揭受理”、“抵押登记”、“保险”等玻璃牌。原来，厦门作为中等城市，个人住房贷款已实现“一门两步”。购房者只须踏进中心一个门，跑两次，便可大功告成。第一次，递交申请材料；第二次，一条龙办理抵押登记、保险等手续。房贷部高级副经理陈秋泉汗津津一脸，向记者“诉苦”：“中心今年4月20日成立，市民听说建行手续方便，闻风而来，如今，每天贷出200多笔款子，手腕因为抄贷款合同一直酸沉酸沉的！”保险柜台上一位男士告诉记者，他们是中保财险厦门市分公司的，天天来建行办的这个中心办理房屋保险手续。保险单比较琐细，有时就60元，让客户再多跑一趟公司，于心不忍。况且保险市场群雄逐鹿，中保愿意树立一个好形象。一旁的厦门市房地产交易中心主任常宪亚则说：“交易中心负责办抵押登记，抵押科抽出一半人手天天来这儿。个人住房贷款是新生事物，我们政府部门支持它责无旁贷。另外，中心一般每天办理一个楼盘，我们可以集中地熟悉，有利于提高工作效率！”
　　厦门市个人住房贷款红火，还与市政府力降房价密切相关。其中一招是用“三三制”将安居工程住房分为优惠价、成本价、微利价三类，价格分别为每平方米1300元、1500元和1800元。分别针对经济效益不同的企事业单位，这样，财政没掏一分钱，又使大部分人享受到低价住房。另一招是大砍不合理税费，契税减半，抵押登记费先减40％又减30％，交易登记费全免。如今，收费仅占住房成本的5％。这样，厦门安居工程的房价一直控制在普通家庭年收入的3倍左右，个人住房贷款当然出现供不应求的状况。
　　压题照片为建行厦门市分行个人住房信贷服务中心为购房者提供贷款“一门两步”服务。
　　房利美 大庇寒士俱欢颜
　　本报记者 施明慎
　　6月20日，中国银行行长经济顾问朱民博士与美国房利美公司国际房屋融资服务部经理马丁·莱温先生在北京中苑宾馆相遇。朱民博士问道：“这些年来你最骄傲的是什么？”莱温回答：“我最骄傲的是一直为低收入者获得住房在努力。”
　　不错，多年来房利美一直致力于帮助低收入者购买住房。1994年该公司宣布了一项“万亿美元承诺”，具体内容是要在本世纪末之前提供1万亿美元的融资，帮助最需要房屋的家庭和社区购买1000万套以上房屋。这项房屋融资计划的对象包括：收入低于当地收入中点值的家庭；少数族裔和新移民；居住在城市中心区和穷困社区的家庭；有特殊房屋需求的人士。
　　在美国，政府鼓励人们拥有自己的住宅，对购房者采取了一系列税收优惠政策。此外，美国政府还建立并赞助与房屋有关的机构。房利美就是这类得到政府支持的机构之一。
　　1938年房利美根据美国国会一项旨在提高住房市场稳定性的法案组建，1968年改组成为私营公司，在纽约证券交易所挂牌上市。法律规定，房利美只可经营房屋抵押贷款（主要是向低收入和偏低收入家庭提供的抵押贷款）。
　　经营买卖房屋抵押贷款，对中国人来说是一个新概念，而在美国早已实行多年。大多数美国家庭都有向商业银行求贷购房的经历。这些住房贷款一般期限长达30年。如果银行单纯依靠吸收存款来发放贷款，就会面临流动性和持久性不足的困难。因而十分需要有人来购买这些贷款，融出资金，以支持商业银行向购房者发放更多贷款。长期以来房利美就是起着这种关键性的作用。简言之，这一过程实际上是把银行的贷款资产在资本市场上转化为再流动资金，又被称为抵押贷款证券化。多年来，房利美大量向商业银行等金融机构购买住房抵押贷款，补充这些机构的信贷资金。由于绝大多数美国家庭都能按期还款，住房抵押贷款风险极小，即使在低收入人群中，毁约率也不到2％，且房利美信用良好，又有美国政府支持的背景，所以公司能够顺利地将所购买的贷款转化为抵押担保证券，并提供担保出售给投资者，或者将这些贷款留在公司的投资组合内。目前，房利美已买下了全美1／5的住房抵押贷款。
　　为购买这些贷款，向美国房屋业提供更多的可用资金，房利美凭借自己良好的信誉，以低廉的成本直接在美国和其他国家资本市场上举债。迄今，该公司共为2500多万美国家庭提供了住房融资，已成为美国最大的住房抵押贷款投资者。（附图片）