高楼缘何被“偷”走——对一起行政案件的透视 [复制链接]

第11版(法律与生活)
专栏：社会视点

　　高楼缘何被“偷”走
　　——对一起行政案件的透视
　　白勇 吴奇伟
　　今年6月2日，河南省开封市龙亭区法院一审审结了一起行政案件，原告开封市润达置业有限公司（下称润达公司）被人“偷”走的一幢住宅楼终于又物归原主。
　　润达公司征的地、盖的楼，却莫名其妙地被人用来抵押借款
　　1998年8月的一天，开封市中级法院执行庭法官来到润达公司。公司被告知，他们已基本完工的“润泽苑”小区5号住宅楼已被开封市西郊乡小北岗村所属的京岗实业经济发展公司（下称京岗公司）抵押借款，现在京岗公司不能归还到期借款，经法院审理判决，要对该抵押物予以执行。法官们同时出具了京岗公司用作抵押的楼房土地使用证和房屋所有权证。
　　润达公司负责人一下子被闹得一头雾水：自己公司盖的楼，怎么就被别人抵押了呢？他们是在1995年8月18日同开封市西郊乡小北岗村签订的征地协议，约定征地20亩（后经实地丈量确认为21．766亩，折合14510．6平方米），售价140万元。协议履行后，润达公司即开始在该宗地上投资建商品房，先后共建商品楼8幢，命名为“润泽苑”小区。1996年5月15日，开封市土地房管局作出行政处罚决定，认定润达公司属非法买地行为，处以罚款5万元，并责令其补办合法用地手续。随后，润达公司先后补办了开发投资计划、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同等法律手续。
　　不仅润达公司觉得奇怪，执行人员也觉得有些不对劲。有关司法文书上写的抵押物建筑面积仅3100平方米，可眼前的5号楼是5000多平方米，而且套型同他们拿来的图纸也根本不一样。
　　京岗公司用欺骗手段办了“双证”，又进行了抵押登记
　　1996年7月初，京岗公司负责人拿着一份85亩地的集体土地使用证来到开封市郊区城建局，要求办理建设工程规划许可证。按照《开封市城市规划管理办法》的规定，郊区城建局只有权审批2层楼以下、500平方米以内的建筑，可面对京岗公司6层楼、3100平方米的申请，具体经办人在没有到现场勘察测量的情况下，就给京岗公司下发了建设工程规划许可证。
　　随后，京岗公司又来到郊区房管所，该所人员仍然未对楼房进行勘察测量，就为京岗公司办理了房屋所有权证。
　　接着，京岗公司个别别有用心的人又申办了一份2075平方米的集体土地使用证，并且于1996年11月持该证和那幢3100平方米“楼房”的房屋所有权证来到开封市土地房屋管理局进行抵押登记。
　　办理抵押登记的工作人员没有查看档案，也没有到现场去核实，就为京岗公司办理了抵押登记手续。
　　东宝典当行被骗巨款，打赢官司，却找不到抵押物
　　京岗公司从开封市土地房管局办理了抵押证明书后，很快就到开封市东宝典当行以并不存在的3100平方米“住宅楼”作为典当物，取走了76万元人民币。京岗公司的委托人朱某带着这笔钱逃之夭夭。
　　到了约定的典当回赎日期，典当行多次与京岗公司联系，公司却说典当是朱某和个别人所为。典当行只好向开封市中级法院起诉，要求京岗公司归还欠款并支付典当费用。法院经审理，认为典当行同京岗公司签订的房地产抵押合同为有效合同，依法判决京岗公司归还76万元借款并支付典当费用，京岗公司在未结清借款之前不得将抵押物变卖、转移和损毁。
　　1998年4月14日，东宝典当行向法院提出执行申请。执行人员根据“双证”及抵押证明书，并向有关发证单位进行核实，证实小北岗村“润泽苑”小区5号楼应该是被抵押的房屋，这才来到润达公司。但是，通过润达公司的介绍以及现场勘察，发现该套楼在图纸、方位、套型、面积等几方面均和执行标的有很大区别。于是，虽然有有关部门的证明，执行人员还是中止了执行。
　　这下东宝典当行发愁了，赢了官司却得不到执行。
　　润达公司状告行政机关，要求撤销为京岗公司办理的“双证”及抵押登记
　　先不说东宝典当行如何发愁，回过头来再说润达公司。自己盖的楼被人“偷”走，这事搁谁身上也不会认了。他们一纸诉状，递到开封市龙亭区法院，开封市郊区城建局、郊区人民政府、开封市土地房屋管理局坐上了被告席。同时，因为京岗公司于1997年以来未参加工商企业年检，已经歇业，其主管部门郊区人民政府同东宝典当行一起作为第三人参加了诉讼。润达公司请求法院判令撤销三被告分别为京岗公司办理的建设工程规划许可证、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、抵押登记并确认据此出具的抵押证明无效。
　　经审理调查，龙亭区法院认为：
　　一、被告郊区城建局为京岗公司颁发的建设工程规划许可证，所依据的材料其用地单位与建设申请单位均属不同主体，属认定事实不清，主要证据不足。
　　二、郊区房地产管理所为京岗公司颁发房屋所有权证的行为属认定事实不清，主要证据不足。此外，郊区房管所当时为郊区城建局下属事业单位，不具备行政主体资格，其颁发所有权证属超越职权行为，该行为的法律后果应由郊区城建局承担。
　　三、郊区人民政府为京岗公司颁发的集体土地建设用地使用证，在地籍调查和权属审核中，该宗地四至、界址标示以及土地权属、地上附着物均不明确，属认定事实不清、主要证据不足。
　　四、市土地房管局为京岗公司办理的抵押登记手续，主要依据的是前列被告分别为京岗公司颁发的集体土地使用证和房屋所有权证，这两证均系违法无效的行政行为，故该合同亦属无效。市土地房屋管理局在办理抵押登记中审查不严，其抵押登记行为属认定事实不清，主要证据不足。
　　基于上述理由，龙亭区法院作出如下判决：一、确认郊区城建局为京岗公司颁发建设工程规划许可证的行为违法。二、撤销郊区房地产管理所为京岗公司颁发的房屋所有权证。三、撤销郊区人民政府为京岗公司颁发的集体土地建设用地使用证。四、撤销市土地房屋管理局为京岗公司与东宝典当行办理的抵押登记；撤销依据该项抵押登记所颁发的房屋他项权证和集体土地使用权抵押证明书；确认向中级人民法院出具的“关于京岗公司抵押房地产的说明”证据无效。