咫尺天地云海志——上海中远置业集团发展纪事 [复制链接]

第6版(经济)
专栏：

　　咫尺天地云海志
　　——上海中远置业集团发展纪事
　　本报记者朱剑红
　　难忘的一幕
　　1998年12月21日，上海的房地产开发史上出现了极不寻常的一幕：在一个项目的开工典礼上，上海市“五大家领导班子”的一把手全部到场。开发商中远置业公司的人说：“我们想都不敢想请中共中央政治局委员、中共上海市委书记黄菊同志来参加开工典礼，可是他来了，还发表了篇幅不短的热情洋溢的讲话。”
　　这个惊动了这么多主要领导的项目，就是号称上海棚户区改造的“淮海战役”——上海市普陀区潘家湾、潭子湾和王家宅地区的危棚简屋改造工程，简称“两湾一宅”。“两湾一宅”是上海危棚简屋最密集的旧城地区，这里曾经留下上海市各届主要领导视察的足迹。1997年，江泽民总书记在北京两次见到上海劳模徐虎，两次问到这个地区的改造情况。这个项目多年不能启动，在于它的改造难度很大。49．5公顷的土地上有居民9500户，单位166家。如此大的体量，光拆迁就要耗资二三十亿。所以，虽然这是上海市区内尚未开发的最大一个地块，但60多家海内外房地产公司在反复论证和测算后，都知难而退了。
　　当普陀区政府把这个难题带到了中远置业公司后，中远置业开始组织班子算账。从拆迁、容积率、建安成本到开发方式、资金周转方式等，一算就是半年多。
　　1998年，“两湾一宅”改造多年徘徊不前的局面终于被打破了。中远（上海）置业发展有限公司以预计投资66．6亿元、建筑总面积160万—200万平方米的大手笔，开始启动这场“淮海战役”。
　　关键要做大
　　敢于拿下“两湾一宅”这样的大项目，没有胆略不行，但最重要的是没有实力不行。
　　上海证券界也许还记得，1997年轰动一时的“中远置业”收购“众城实业”一案。那就是中远置业从不为人知，迅速成长为巨型房地产企业的关键一步。
　　6年前，在上海远洋运输公司基建处的基础上，以1500万元的注册资金，成立了上海远洋房地产开发有限公司。当初，没有人对这个公司的成立寄予很大希望，只是想安置远洋系统的富余职工，解决一些职工住房。在当时全国的房地产热中，上远房地产公司也头脑发热，到处找项目上项目，结果是1200万元家底被套牢。面对这个刚“出世”就“奄奄一息”的新生儿，上远公司决定从调整班子入手。
　　新班子走马上任，对公司困境的分析简单准确：“无资金，无人才。解决的出路只有上市场寻找机会。”他们清理了公司的旧项目，利用100多万流动资金和部分追回的债务启动了几个短平快项目，如上海岳洋大厦、远洋广场等，积累了资金，锻炼了人才。
　　虽然公司经营有了起色，但始终受资金掣肘，难以迈上规模化集团化的台阶。一个偶然的机会，公司领导听到专家介绍企业借壳上市的方法，大受启发。于是，他们把眼光投向了证券市场。公司一方面求助于著名的证券公司和专业投资咨询公司，制定了周密的资本运作计划；另一方面争取到了中远集团总公司的支持。
　　1997年3月，由中远集团总公司、上海远洋运输有限公司和中波轮船有限公司共同出资，在上远房地产的基础上成立了收购母体公司———中远（上海）置业发展有限公司（简称“中远置业”），并精心挑选了“上海众城实业股份有限公司”作为收购目标。在经过激烈艰苦的谈判交锋后，“中远置业”分两步收购了“众城实业”68．37％的股份，最终以3．98亿资金获得了对“众城实业”6亿多资金的支配权，控制了有近40亿市值的上市公司。
　　买壳之后，“中远置业”对“众城实业”进行了三步改造：剥离不良资产、盘活存量资产、注入优质资产。1998年，“众城实业”更名为“中远发展”，据上海新世纪投资服务有限公司和《上海证券报》对840家沪深上市公司的综合财务指标的分析，中远发展列总名次的第一位。
　　发展仰赖新观念
　　在中远置业采访，记者感受到许多在其他国有企业找不到的新东西。正是这种新观念，把中远置业带入到新兴的资本市场，得以迅速成长。
　　当中远人向我们介绍当初收购众城的案例时，那种强烈的要买壳上市的意识，似乎以前只在民营企业见到过。而收购过程中的点点细节，让我们感受到了现代企业兼并战的惊心动魄。
　　中远置业的办公楼位于浦东的黄金地段，副总经理徐泽宪告诉我们，他们的办公地点已经搬了4次，现在这个楼条件虽然很好，但只要有人出价理想，他们还可以搬。虽然徐泽宪等公司主要领导都说自己是“当兵的、跑船的”出身，但他们的手下却有一批具备现代金融、证券、法律、企业管理以及建筑审计等方面知识的青年才俊。徐泽宪说：“正是靠着这批高层次的人才，我们才能克服一般国有企业不擅操作的通病，完成了收购众城、开发‘两湾一宅’这样一些大动作。”
　　对如何搞好国有企业，徐泽宪的观点也颇与众不同：“发展和创新是企业成功的首要因素，其后才是管理。光管好企业，不抓市场机会，撑一两年就完了。”当我们问起国有企业是否还有机会时，徐泽宪的答案是：“机会实在太多了！关键是你怎么样利用市场经济中的游戏规则来壮大自己。”面对机会，中远置业对成功充满信心，因为他们具备了这样几个条件：一是有一个好的操作班子，懂市场，懂行业。二是按市场规律运作，市场怎么变，我就怎么搞；市场有什么手段我就用什么手段；市场有什么需求，企业内部机制就怎么调整。三是企业有明确的发展目标。
　　中远置业通过收购上市公司一下子长大了，随之而来的是怎么样保持强势。“两湾一宅”项目可以说是中远发展的战略考虑，既解决了居民住房问题，也带动了空置房的消化；对公司来说，这既是利润增长点，也是表现公司形象的大舞台。今年10月，“两湾一宅”发售热烈，几天时间就售出600余套。但中远置业的发展目标是跻身世界房地产企业列强，“咫尺天地云海志”，“两湾一宅”只是中远置业新的转折点。