商品房想说爱你不容易——亚运花园诉讼案及其法律思考 [复制链接]

第10版(立法与执法)
专栏：以案说法

　　商品房想说爱你不容易
　　——亚运花园诉讼案及其法律思考
　　本报记者 武侠
　　●诉讼进行中，业主们发现自己几乎落入了合同陷阱的包围
　　●业主中居然有十几名律师，然而面对不尽规范的市场，他们也是一筹莫展
　　●业主是最直接的受害者，然而房地产投诉居高不下的危害远不止于此
　　和王辉一起遭遇这种麻烦的亚运花园业主共有400多名
　　北京瑞孚达咨询有限责任公司总经理王辉1995年5月买房，1996年8月底入住后，发现使用面积与发展商提供的使用面积有误差。经过专业人士测量，比广告宣传承诺竟少了10％。他当即找亚运花园房地产公司讨说法，对方说等到房产证办下后，依据国家法律多退少补。
　　房产证什么时候能办下来呢？说要两三个月，可是每次都“两三个月”，一拖就是两年。
　　其实这个麻烦是早已注定的。为什么这样说呢？根据国家有关法律规定，办理房屋产权证必须向国家交齐土地出让金，一般在开工时即应交齐。可是亚运花园发展商在业主入住2年才刚刚交齐，当时的许诺无疑是一张空头支票。另一方面，业主在购房办证时应向国家交纳6％的产权契税，发展商要求购房户在交房款时同时交纳这笔费用，可是2年来国家并未收到这笔钱，而业主也不应早交这笔冤枉钱，两头受损失，发展商独得其利。
　　每个业主在购房时都拿到一份印刷精美的广告画册，清清楚楚地写着：“亚运花园绿化率30％。”可是土地使用证上绿地的使用权根本不属于业主，由此发展商获得国家减负土地出让金2263．57万元。
　　购房合同中写明集中热力供暖，业主们普遍以为肯定是接市政热力网，买房时发展商的解释又含糊不清，人们住进后才知道是安装了两台燃油锅炉供暖，这样每年冬季取暖费比国家规定标准要高一倍。原来，如果接市政热力至少要交1400万至1500万元入网费，而锅炉是有使用寿命的，将来换设备的钱又由谁来出呢？对此，发展商解释说不具备接市政热力条件。而实际情况是，与亚运花园东侧一墙之隔即是一个热力厂。
　　在业主各自交涉无效的情况下，1997年10月，业主们自发成立了业主委员会，与发展商据理力争，向有关部门投诉，向新闻界反映情况，仍无济于事。
　　1998年底，王苏清、王秀凤、刘树范、谢飞鹏4名业主首先把亚运花园房地产公司送上法庭。1999年1月，朝阳区人民法院就此案作出判决，认为，被告亚运花园房地产公司至今未办理房屋过户手续，具有过错，赔偿原告人民币3万元，驳回了原告关于使用面积问题和其他诉讼请求，驳回了原告之一要求退房的诉讼请求。
　　对于这个判决，原告表示不服，除一名原告通过其他途径实现了退房要求外，其他三名均已提起上诉。
　　据亚运花园业主委员会一位负责人透露，其他200多名业主正考虑选择适当的方式，相继诉诸法律，为亚运花园纠纷讨一个公正、公平的结论。
　　有统计表明，房地产投诉已经成为当前消费领域的一大难点和热点，并有不断上升的趋势。专业人士认为，亚运花园一案比较集中地反映了目前房地产市场普遍存在的现象和问题
　　记者在采访调查中发现，亚运花园业主大多为服务于企、事业单位高层的中外人士，令人吃惊的是其中居然有十几名是律师，然而面对当前不尽规范的房地产市场，他们也是一筹莫展。
　　诉讼中，业主们发现自己几乎落入了合同陷阱的包围之中。
　　首先，对于业主们最为关切的房屋使用面积，合同中并无明确的条款。于是，发展商以此为借口，对预售时发给业主的使用面积说明表格也一口否认，推脱是代理商的行为，不负责任，那么代理商的行为又应该由谁负责，发展商与代理商是什么关系？既然代理商的行为发展商不负责，那么以后人们还敢不敢在代理商那里买房呢？
　　发展商又辩称，使用面积说明表格是宣传材料。那么宣传是不是可以无根据呢？业主对产品的商业宣传是不是还应遵照广告法的规定？虚假广告又该负什么责任呢？
　　房地产纠纷中存在最普遍的房产证问题，大部分发展商都推脱是由于政府有关部门办事不力而导致了房产证迟迟办不下来。国家建设部一位负责人透露，事实上，房产证办不下70％是由发展商不及时交纳土地出让金等费用造成的。无论什么原因，发展商违反了合同“房屋交付后30日内申领房屋所有权证”的规定，这是毫无疑问的。实际上，几乎所有合同都没有在这方面约定赔偿条款。还有“集中热力供暖”，因为没有一个权威的解释，又为有些人提供了可乘之机。
　　对不法侵害消费者权益的行为打击力度不够，是造成房地产纠纷不断的另一主要原因
　　在亚运花园案中，一些侵害消费者权益的事实是明摆着的，比如提前收取业主6％的契税，比如故意多收业主的电话初装费，等等。依照《消费权益保护法》有关规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的”，应当“假一罚二”，而事实上，这一惩罚性条款，并未在商品房消费领域中得到实践。这就意味着发展商可以肆意侵害消费者权益，大不了一退还了事。
　　谁是受害者？毫无疑问，在大多数房地产交易的纠纷中，业主是最直接的受害者。然而，房地产投诉居高不下的影响还远不止于此
　　一位消费者说：像亚运花园这样高档的外销房，住的是这样有头有脸的人物尚且如此，普通百姓谁还敢买房？尤其令人关注的是不少外销房的业主，是来中国投资经商的外籍人士，少数发展商的不法行为以及起诉过程的曲折艰难往往使他们心理蒙上一层阴影，对中国的投资环境失去了信心。亚运花园一位加拿大籍人士就是在这种情况下，通过“上层路线”退房了事，再也不愿涉足这个领域。
　　除此之外，房地产市场的不规范运作也给国家造成了巨大的经济损失，还是以亚运花园为例，共有房屋400余套，以每套100万元人民币计征收6％的契税，就是2400万元的税收不能按时上交国库。那么除了亚运花园，全国又有多少类似情况，国家财政税收有多少流失在外呢？好像至今无人统计过。
　　一方面是人们对住房的需求日益迫切，需求量不断增大，另一方面是商品房的空置率居高不下，百姓对贷款购房的举措反应冷漠，国家扩大内需、拉动消费步履维艰。房地产市场如要继续健康发展，上述种种问题非解决不可
　　国家建设部房地产业司副司长沈建忠说，市场发展初期，各项法律法规不够成熟，发展商“萝卜快了不洗泥”的事例普遍存在。目前，我国房地产市场正逐步规范，日趋成熟，业主保护意识不断增强的同时，发展商的市场观念也在逐步确立，并开始创建名牌，抢占市场份额。大浪淘沙，那些不尊重市场规律，不尊重游戏规则的人很快就会被淘汰出局。
　　沈建忠认为，房地产市场各项法规的大致框架都已存在，当务之急是完善法规细则，进一步增强法规的可操作性，以便加强执法力度，更有力地维护商品房消费者的各项合法权益。（附图片）