该由谁来管 [复制链接]

第10版(立法与执法)
专栏：探源与思考

　　该由谁来管
殷建强
　　房地产权证的领取缺乏保证；住宅质量较差；购房合同不规范；开发商肆意违约；“价外加价”问题突出；售楼广告掺虚弄假；商品房面积“缺斤短两”……
　　当前，受理消费者住房投诉最多的部门当属各级消协组织，住房投诉的处理对消协来说最感棘手，最终经消协出面而妥善解决的住房投诉也并不多。目前存在的问题除了调解难，还有一大难就是鉴定难。按有关规定，房屋质量问题应由建委所属建设工程质量监督部门负责鉴定，但该部门同时又是房屋竣工验收评级部门，所以使得房屋质量鉴定成了“自己鉴定自己”。同时，鉴定费谁出也是一个棘手问题，消协作为一个调解机构，不应该也无力支付这笔为数不小的开支；而消费者因认为质量问题系开发商单方造成，所以不愿出这笔费用；而开发商对鉴定费更是退避三舍，百般推脱。这就使得住房质量投诉的解决十分复杂、十分困难。
　　住房投诉之所以成为当前最难解决的投诉，还有一个十分重要的原因，即住房投诉没有专门的法规可依。目前我国适用于商品房购房纠纷的法律有《产品质量法》、《经济合同法》、《消费者权益保护法》、《建筑法》，但是，现行的《产品质量法》是在80年代制定的，并未将商品房质量专门涵盖其中；现行《消费者权益保护法》中，也没有对商品房实行“三包”的规定，商品房建设属建设工程，目前只有返修、维修的有关规定。所以，消费者购买了质量低劣的商品房后，若要求换房或退房，开发商便不答应。消协调解，开发商往往只同意修复。但商品房属基建工程项目，修复时间长，修复质量也没有充分保证。若消费者就此向法院起诉，法院也因目前未有商品房“三包”方面的规定，无法包换、包退。同时，对于购房者不能按期入住、物业管理不到位等方面的问题，也存在无法可依的问题，出现这类纠纷，消费者起诉到法院后，由于没有明确的法律规定，法院往往很难依法裁决，或判决随意性较大。
　　面对住房投诉居高不下，消费者合法权益得不到有力保护的现状，国家有关部门应针对当前房地产交易市场中迫切需要解决而又缺乏法律规范的问题，研究、起草制定有关法规，切实维护公民的应有权益，为房地产交易市场的健康发展提供法律保证，用法律约束和制裁部分开发商的不法侵权行为。
　　同时，要积极预防和化解房产交易纠纷。国外在这方面的经验一是实行住房交易登记制度，二是所有住房交易必须由专门的从事住房交易的机构和人员进行，这些机构的设立必须获得政府有关部门批准，专门从事住房交易的人员必须获得政府有关部门颁发的资格许可证。通过建立住房交易登记制度和专营制度，可以有效避免住房交易中产生大量纠纷。这一经验，值得我国在制定房地产交易法律时借鉴。