预购商品房如何防范法律风险 [复制链接]

第11版(法律与生活)
专栏：金通律师信箱

　　预购商品房如何防范法律风险北京市金通律师事务所：
　　我准备从一家房地产公司预购一套商品房，但听说预购商品房风险很大，请问预购商品房如何防范法律风险？
　　北京 孙军孙先生：
　　您好！您所提的问题是当前商品房市场中一个普遍存在的问题。由于当前我国商品房市场还欠规范，购房者又缺乏相应的法律知识，实践中出现了许多预购商品房的纠纷，甚至出现了一些预购款被骗的情况。因此，掌握一些防范预购商品房风险的法律知识，对于购房者来说非常重要。根据我们办理商品房预购法律业务的经验，预购商品房应从以下几个方面防范法律风险：
　　一、对预售商品房及房地产开发商进行严格审查。
　　1．审查房地产开发商的营业执照，确定其是否具备房地产开发经营资格，是否存在股东出资不到位的情况。
　　2．审查房地产开发商的土地使用权证，确定开发商是否合法、有偿取得预售商品房产项下的土地使用权；土地使用权是否存在抵押、应依法收回或其他不得转让的情形。一些房地产开发商超越土地使用权证批准的范围建设房屋，而这样的房屋因没有合法的土地使用权而无法办理过户手续，因此应注意审查土地使用权证所载的土地使用权是否在预售房产项下。此外，还应注意审查土地使用权的实际可用年限。
　　3．审查房地产开发商的预售许可证，确定预售是否已经得到批准，最好是到审批机关进行认真核实。一些房地产开发商将并不在预售许可范围内的房屋冒充预售房屋进行预售，因此应注意审查所购房屋是否在预售许可的范围内。
　　二、签订预售契约过程应注意防范的法律风险。
　　1．坚持使用房地产主管部门制订的预售契约标准文本，防止房地产开发商在其自行起草的契约文本中设置陷阱。
　　2．注意审查契约的生效条款，确保签约后契约依法有效。例如，契约约定经房地产开发商及其法定代表人签字盖章后契约生效，就应注意审查签约人是否是房地产开发商的法定代表人。
　　3．注意审查当事人是否具有购房资格。例如，根据北京市的有关规定，外国人在京购买商品房，只能购买外销商品房，不能购买内销商品房。外地人在北京购买商品房，应到北京市房地产交易中心办理相关的手续。
　　三、预购商品房应注意敦促房地产开发商及时将预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案，以免影响预售契约的履行。
　　四、预售契约签订后，应注意了解房地产开发商是否存在经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金等丧失或者可能丧失履行能力的情形。
　　北京市金通律师事务所律师　唐宝国