小城镇建设：土地使用现状与政策建议——对辽豫苏浙四省八镇用地状况的调查报告 [复制链接]

第6版(乡镇企业)
专栏：

　　小城镇建设：
土地使用现状与政策建议
　　—对辽豫苏浙四省八镇用地状况的调查报告
　　中国小城镇改革发展中心
　　小城镇建设
　　小城镇建设：
　　小城镇土地使用状况和存在的问题
　　1．小城镇规划区面积过大，小城镇政府的土地扩张动机强烈。如辽宁省沟帮子镇现有人口5．7万人，现建成区面积6．5平方公里，预计规划面积10．75平方公里；佟二堡镇总人口2．19万人，现建成区4．5平方公里，预计规划面积10平方公里。而河南省贾宋镇的2010年镇区规划面积达到11．2平方公里，比目前建成区大5．366平方公里，几乎又规划出一个新的镇区面积。浙江省织里镇镇区人口1．2万人，建成区面积3．2平方公里，规划区面积为15平方公里。规划区面积过大，和现有人口规模不适应，这是目前小城镇发展过程中普遍存在的问题。
　　2．小城镇的发展和建设，普遍回避旧城改造。从调查的情况来看，许多镇现有建设用地利用率低。如有的镇建有童装市场几十个，但多为平房，若将其改造成为多层市场，则可以节约大量土地。有的镇有许多需要改造的旧房和一些破产企业闲置的厂房，如果盘活这些土地，加以科学规划、合理使用，可以节约大量的建设用地。
　　3．“以地生财”加快了小城镇的土地出让速度，土地出让价格因地制宜，新征土地主要用于工商业和房地产开发。江苏省西山镇自1992年以来，共征用土地2100亩，其中非耕地面积为1618亩，占总征用土地面积的77％；南闸镇政府共征用土地800亩，其中耕地700亩，荒地50亩，开发利用地50亩。河南省贾宋、穰东两镇新征土地用作工业、商业、房地产的比例分别为1．7∶4．8∶1．3和2∶5∶1。商业开发的比例最大，工业开发的次之。
　　4．土地转让收益分配，各地做法不一，总的看，以上缴为主，由镇里支配的比重不高。沟帮子镇所有土地出让收益一律上缴县财政。从贾宋和穰东两镇的调查来看，市（县）政府、镇政府、村集体和农民四个层次的土地收益分配比例分别是66∶4∶2∶28和30∶30∶7∶33。西山镇土地出让所获的收益，市政府留30％，农民得到30％，镇政府留下30％—35％，其余的5％—10％留归村里。
　　有关小城镇用地制度的一些政策建议
　　1．应按区域规划的原则确定重点支持的中心小城镇，并在土地用地政策上对其予以倾斜。用地政策倾斜的目标是，防止资源按原有行政体制的渠道对于所有小城镇进行平均分配，使资源配置符合区域发展的规划和市场原则。
　　2．严格控制小城镇建设新占用耕地，合理确定适宜的镇区规模。小城镇建设规划要与土地利用总体规划、环境保护规划、财政投资规划相衔接。要防止在制定规划的过程中，人为地突出政绩效果，盲目扩张镇区规模，导致用地和投资的浪费。
　　3．要探索以县（市）为单位实行耕地总量控制，动态平衡。对于建成区人均用地面积超过120平方米的小城镇，原则上不再审批新增建设用地。建成区人均用地在120平方米以内的小城镇，若需要占用建设用地，土地主管部门要将其纳入当地土地供给的年度计划。土地供需矛盾特别突出的小城镇，建设用地可以在县（市）以上的范围内进行调剂。
　　4．鼓励小城镇采取改造旧城区、并村等措施对闲置土地进行整治，盘活存量建设用地。对复垦的旧村庄用地，对于旧城改造和迁村进镇，应从政策上予以支持。
　　5．小城镇建设用地，除法律规定可以划拨的以外，一律实行有偿使用。土地出让按公开竞标方式进行，引入竞争机制，反映土地的真实价值。土地转让收益留于镇财政，统一用于小城镇基础设施的建设和对原土地使用者进行补偿。
　　6．制定科学的土地利用规划、小城镇建设规划和住宅建设规划。严格控制分散建厂和分散建房，新建乡镇企业原则上要向小城镇工业小区集中。严格控制农民分散建房的宅基地审批，鼓励农民进镇按统一规划集中建房或购买住房。（附图片）
　　（压题照片为广东省深圳市龙岗区横岗镇上围村一角。林楠摄）