商品房用地如何审批 [复制链接]

第11版(法律与生活)
专栏：律师答疑

　　商品房用地如何审批
　　编辑同志：
　　我在一家房地产开发公司工作。最近，我公司看中了北京市的一块农村耕地，属农民集体所有，我公司希望能利用这块耕地兴建商品住宅然后进行经营。经与当地乡政府接洽和申请，已经获得了乡政府的批准。请问我公司可以在农村的耕地上建商品房吗？还应办理哪些审批手续。李先生
　　李先生：
　　来信收悉。我国的房地产建设在用地方面有严格的法律规定，尤其是占用农民集体所有土地进行商品房开发建设，必须要经过农用地转用和征用手续，转为国有土地，而后办理土地出让、缴纳土地出让金后方能进行建设。
　　按照我国新土地管理法（1999年1月1日起施行）的规定，除了兴办乡镇企业、村民自建住宅或者建设乡镇村公共设施和公益事业，事先经批准可以使用本集体经济组织所有的农民集体所有土地以外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地；国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原来属于农民集体所有的土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。由此可见，虽然您公司准备开发建设的商品房所占用的耕地属农民集体所有土地，但只要履行法定的各项审批手续，最终征用为国有土地，还是可以进行房地产的开发建设的。
　　那么具体要履行哪些审批手续呢？
　　首先，必须办理农用地转为建设用地的审批手续。
　　其次，还须向国务院或北京市人民政府办理土地征用手续。
　　第三，还须按该土地法规定的和北京市制定的各项补偿费标准，向这块耕地上的原所有权人或原使用权人进行补偿。
　　最后，办理土地出让手续，与有权批准出让的一级政府土地管理部门签订土地出让合同，缴纳了土地出让金之后，方能开始进行房地产开发建设。
　　像您在信中所介绍的，您公司仅凭当地乡政府的批准文书即准备开始建房不合法定程序。您公司还必须履行上述各项审批手续，取得有权批准的政府部门颁发的国有土地使用证书，获得占用土地一定期限的土地使用权后，才能开始建房。
　　北京市中伦律师事务所律师
　　张学兵