零首付是“水中月”？ [复制链接]

第9版(假日生活周刊)
专栏：新视窗

　　留意近期的楼市广告，“零首付”一词的使用频率越来越高。所谓零首付，就是购房者除了办理银行抵押贷款外，不必支付最低限额20％—30％的首期付款。然而，与热热闹闹的广告相比，“零首付”的实际运作情况并不尽如人意——
　　零首付是“水中月”？
　　本报记者 张国材
　　零首付真的不用首付？
　　“零首付”是针对那些既想贷款又无力支付首付款的人群推出的。乍听起来，“零首付”不用个人先掏一分钱，但一经接触，这“零首付”的门道还多着呢。房地产开发商对“零首付”就有不同的解释，有的对消费者的要求较为宽松，有的就显得有些苛刻。如北京较早推出“零首付”的都会华庭，现在买一套60万元的房子，购房者首先要交4万元的订金，和开发商签订购房合同后，明年2月要补足全部房款的10％，即再交2万元，到明年7月份入住之前，还要交房款的10％，也就是再交6万元。这样算下来，在入住之前，20％的首付款也就交清了。购房者说，这种付款方式只能算是首付款分期支付。
　　和都会华庭比较，阳光曼哈顿的“零首付现房入住”就相对宽松一些。由于这个项目以房价在20万—30万元的小户型为主，首付款只要4万—6万元，如果采取“零首付”方式购房，只需先交2．5万元的订金即可入住现房，全部房款纳入月还款。据该项目销售处的同志介绍，该项目推出“零首付”方式不是阶段性的，而是贯穿项目销售的始终。
　　门槛高难以吸引大众
　　一位朋友告诉记者，看了某房地产商打出的“零首付”的广告，本以为不交首付款便可轻松入住新楼，但售楼者告诉他，用这种方式买房，不仅要交一笔数目不小的订金，而且20％的首付款也要在几个月内付清，再加上正式签订合同后，马上就要开始月付款，负担依然很重。另外，用这种方式购房还将损失几个百分点的折扣优惠。
　　业内人士坦言，不管开发商推出“零首付”的条件苛刻也好、宽松也好，事实上都未能在消费者中产生预期的影响。一位售楼处的小姐告诉记者，“零首付”的广告打出后，确实引来了不少咨询者，但是问的多，动真格的少。目前她所在的项目，在“零首付”期间售出房子30多套，没有一套是以“零首付”方式签约的。在这位销售人员看来，“零首付”的招牌实际上只起了吸引人来看房的作用。
　　有人把“零首付”的市场遭遇归咎于“门槛过高”。就算“零首付”真的不需要个人支付首期付款，但有的条件却是以两处房产即现有住房和预购新房作抵押，这显然将一些没有旧房、需要通过贷款解决困难的潜在购房者排除在外，而一些有房户，在钱不够时特别是在连首付款都不够时一般不会急于买房。“零首付”的目标顾客较少，自然难以得到市场青睐；此外，本来就不那么简便的住房贷款，再加上需要逐项完成“零首付”的操作程序，让购房者烦不胜烦。旧房抵押需要评估，快者个把月，慢的就没准了。程序过多、时间过长也使得一部分消费者望而却步。
　　据工商银行北京市分行住房信贷部有关人士介绍，目前，北京地区开发商推出的“零首付”，购房者所欠的首付款金额都是由开发商自己想办法进行内部运作，银行并未给予支持。
　　那么，如果银行支持了，情况是否就不一样了？今年7月份，建行和工行先后在厦门、上海、广东等地推出住房贷款“零首付”业务，业绩均不甚理想。据了解，该项业务在上海开办3个月也仅办成40笔。
　　打基础尚须多方努力
　　一般来说，房地产开发商们对“零首付”的态度应该是积极的，毕竟多一种付款方式，开发商就多一些潜在客户。可也不尽然，北京的房地产商潘石屹就直言不赞成“零首付”。他认为，“零首付”有可能使开发商和客户之间达成一种默契，来套银行的钱，果真是这样，将不利于房地产信贷的健康发展，而最终使开发房地产的路子越走越窄。在潘石屹看来，即使是有条件的“零首付”现在都难以实行。不完善的住房二级市场会让抵押在银行手中的房产成为不动产；抵押登记制度的不健全造成房产的重复抵押会使介入的银行陷入经济纠纷的泥淖，房地产市场中内销房、外销房、经济适用房、商品房等不同成分的房产的产权还不够清晰，有些房产的土地使用权和房屋所有权还是分离的，不管是银行还是开发商，把这些情况弄清楚将是一笔不小的成本。所以，我们还是先为“零首付”创造一些条件，适时推出才好。
　　有关专家指出，“零首付”，尤其是真正意义上的“零首付”贷款之所以难以展开，主要原因之一是我们的个人信用体系不完善，银行不知道你是谁，若没有房产作抵押，凭什么将钱贷给你？如果我们有了一套完善的信用体系，使银行能够清楚地了解每个人的信用状况、收入水平、偿付能力，贷起款来当然就很方便了。做到这一步，还需要方方面面的努力。
　　压题照片：苏州新区住宅小区一瞥。
　　本报记者徐烨摄（附图片）