降房价：要适当扩大开发量 [复制链接]

第9版(经济周刊)
专栏：观点

　　降房价：要适当扩大开发量
　　中国房地产估价师学会 柴强
　　解决目前房价过高的问题，必须降低开发成本，适当扩大开发量，增加住宅的有效供给
　　近年人们普遍关注如何降低商品住宅价格的问题，对此我认为，我们首先应明白这样一点：房价总的来看是由供求决定的，不是想高就能高得上去，想低就能低得下来的。
　　对于房价，作为卖者的开发商，其愿望自然是越高越好；而作为买者的居民，其愿望自然是越低越好，何况目前的房价与居民的收入相比确实过高。但是，现实经济告诉我们，不论人们是否愿意，商品紧缺时价格上升，多余时价格下降。在遵循市场规律的情况下，住宅如果求大于供，想让开发商降价他也不会降；反之如果供大于求，即使不说降价，开发商也不得不降。
　　人们为降低房价开出的药方是着眼于降低开发成本。而开发成本从长期看无疑是影响房价的重要因素，但在短期内对房价难以起作用。
　　传统的“价格等于成本加平均利润”，只是在长期内平均来看的，而且还须具备下列两个条件：一是自由竞争，二是该种商品可以大量重复生产。其原理如下：首先假设价格等于成本加平均利润，同时假设此时的供给也正好等于需求，然后假设有某个因素引发了供大于求。在供大于求时，由于供求规律的作用，必然促使价格下降；价格下降而成本发生在先，则必然导致利润减少；利润减少就会使开发商得不到其原先期望的利润，开发商从而会缩小投资规模或转产，这就会导致供给减少；而供给减少就会出现供小于求，供小于求时必然引起价格上升，价格上升时利润就会增加，利润增加就会重新吸引投资；其结果是供给会增加，供给增加又会出现新一轮的供大于求。如此往复。
　　所以，开发成本高并不一定意味着房价就高，开发成本低也不一定说明房价就不该高。当供大于求时，房价可能低于开发成本；当求大于供时，房价可以大大高于开发成本。也正是因为房价与开发成本不是始终成正比，才有赚钱与赔钱之别。从一个开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题。因此，房价不完全是由开发成本决定的，未来是升是降，关键还是看供求力量的对比情况。
　　造成目前房价过高的原因，一是过去房地产热时期的需求拉动的遗留（简称需求拉上，在北京特别是集团购买），二是征地拆迁、税费过多过高、项目炒卖等造成的开发成本过高（简称成本推动）。但这两者的关系是房价高在先，成本高在后，即不是成本高导致了房价高，而是房价高导致了成本高，其过程是：需求拉动了房价的上涨，房价的上涨又使税费等成本因素的上涨有了空间，从而开发各个环节的税费跟进，各方面的胃口都被调高了，包括原土地占有者索要高补偿，政府有关部门多收税费，开发商期望高利润；而目前居高不下的开发成本及开发商获得高利润的企图，又支撑着高房价，使房价一时难以降下来。这样，要解决目前房价过高的问题，首先是要把开发成本降下来，同时适当扩大开发量，增加住宅的有效供给。如果只顾降低开发成本，不适当扩大开发量，或者只顾扩大开发量，不设法降低开发成本，都是不妥的。
　　在降低开发成本的同时适当扩大开发量，不会挫伤开发商的积极性，因为开发商仍然有利可图，此外还可防止出现过去政府减免税费的好处转化为开发商的高额利润、而居民难以得到的现象。