房价是怎么高上去的？——北京房价问题调查 [复制链接]

第9版(经济周刊)
专栏：

　　房价是怎么高上去的？
　　——北京房价问题调查
　　新华社记者 王军
　　●强大的集团购买力支撑
　　●炒土地、炒项目
　　●拆迁安置费虚列、挪用
　　●建安工程标准高
　　改革开放以来，北京市住房年投资额由20．8亿元增长到129．5亿元，年均递增44．2％，住宅年竣工量已连续10多年超过600万平方米，近几年更是达到800万至900万平方米的水平，居民住房条件明显改善。但与此同时，北京房价也高速上涨。国家计委资料显示，1993年至1998年，北京商品房销售价格由平均每建筑面积平方米2250元上涨到5280元，年均递增约18．6％，比同期全国商品房平均销售价格涨幅高约9个百分点。
　　北京市房价居高不下，最主要的原因是强大的集团购买在支撑着。此外，记者在调查中发现，由于市场不完善和房地产开发体制方面的缺陷，在商品房建设过程中，一些被虚列的隐形成本及由此引发的暴利现象，已成为推动房价上涨的重要因素。
　　炒土地、炒项目，炒高了开发成本
　　一个房地产项目，土地开发权的取得是建设启动的第一步，而获得土地开发权所付出的“前期费用”是影响建设成本的关键因素。记者调查发现，在北京房地产开发中，土地划拨与出让两种形式共存，给炒卖土地的投机行为打开了一个巨大的空间，大量炒家从中获得暴利，加大了房地产建设成本，抬高了商品房价格。
　　北京市一个赴港招商项目，所用土地最初是由一家国有企业通过划拨方式无偿获得的。这家企业与港方签订合作经营合同，将这块土地的使用权提供给港方，条件是港方以建筑面积每平方米1000元作为土地费付给政府。另外，港方还须以建筑面积每平方米1500元付给该公司一笔巨额费用，理由是该公司完成了拆迁及市政配套。通过这种方式，这家企业获得的费用达2亿多元。而港方支付的巨额资金，最终全被计入成本，项目建成后，每平方米建筑面积的平均售价近2000美元。
　　北京华远房地产股份有限公司副总经理徐培建向记者介绍说，由于各种炒卖行为的存在，北京二环路以内的房地产开发权转让费，目前已涨到建筑面积每平方米2500元，这笔钱仅是付给炒项目的开发商的，而与项目建设本身所应进行的拆迁、市政建设、出让金交纳、建筑安装等没有任何关系。按照北京市目前的商品住宅价格计算，这笔费用实际上已占到了商品住宅价格的1／4至1／3。有的项目公司在成立之初并没有多少钱，但它们在通过无偿或廉价方式获得一个项目的开发权之后，转手一倒就一本万利。
　　据了解，在新加坡、香港等发达国家和地区，土地的增值收益都是由政府收取的，即由政府的土地部门将生地开发成熟地，再进行招标、拍卖，直接获取增值收益。可是北京市由于没有建立土地一级市场体制，目前并未实行熟地出让，而是将未经开发的生地划拨给国有房地产开发企业，由这些企业进行开发和转让，造成了巨额土地增值收益的流失。
　　拆迁安置费用虚列、挪用，夸大了开发成本
　　拆迁安置成本过大，是建设部门一些人多年来对商品房价过高的一种解释。他们声称，旧城改造中的拆迁费用，占建设总成本的一半。但是记者在调查中发现，由于北京市一些建设项目的拆迁安置被开发商垄断，政府部门难以摸清开发商在拆迁中实际支付的费用，一些开发商虚列拆迁成本、肆意侵害搬迁户利益牟取暴利的行为令人触目惊心。
　　根据北京市基准地价规定，北京市的城镇拆迁安置费为每平方米5900至7800元，约占基准地价的60％。但是，清华大学建筑学院博士方可在一项专题研究中发现，一些开发商在为项目投资方实施拆迁时，并未完全支付由投资方开出的这笔费用，他们既没有买房也没有买地建房，而是从一些单位租用房屋进行安置，赚取巨额“中介”费用。
　　还有一种情况也比较普遍，即开发商用安置费中的一小部分钱在郊外买地建房，或者消化卖不出去的商品房来安置居民。这样一方面开发商可以赚取安置费中的差额，另一方面，由于土地使用权和房屋产权属于开发商，开发商不仅可以用来作为贷款抵押，每年更可得到一笔可观的物业管理费。
　　在这种拆迁模式之下，本来应当给居民拆迁安置的费用，大部分被开发商用来购置属于自己的土地和房屋，或者挪作他用，而这些钱最后竟然都被计算在新建的商品房成本中。
　　记者在采访中发现，开发商的上述行为之所以得逞，根本原因在于一些建设项目的拆迁安置完全由开发商垄断，房地产投资方要完成项目的拆迁工作，不得不通过被授予这个项目拆迁权力的开发商或拆迁公司来实现。另外，有的投资方为“省事”，也急于找人“帮忙”搞拆迁。这也正是北京并不庞大的拆迁市场拥挤着近300家拆迁公司的主要原因。
　　建安工程费标准高，抬高了开发成本
　　建筑安装工程费在住宅建设成本中占很大比重。北京房价偏高，与其建筑安装工程费过高有直接关系。
　　国家计委的一份资料显示，目前北京市每建筑面积平方米建筑安装费用，多层住宅一般为1200元，高层住宅在1600元以上。据对北京方庄、望京等新区住宅建设成本分析，这一部分费用是建设成本中最大的一块，占30．8％。在北京槐柏树、法华南里等危房改造项目中，建筑安装费占总建设成本的11％，所占比重仅次于征地拆迁费。据介绍，这样的标准大大高于其他城市。如多层住宅的建筑安装费用，长春约为970元，成都只有760元。
　　国家计委和北京市政府有关部门的一些人士指出，导致建筑安装费用提高的主要问题是，北京在这项费用上的定额标准安排偏高。
　　北京市一位不愿透露姓名的行内人士对记者说，如果拿北京与南方城市相比，认为建筑安装费高是由于北方城市要求住宅保温、取暖等特殊情况造成的话，那么，北京的建筑安装费每平方米比天津高出400—500元，就难以解释了。再从北京本市的情况看，远郊区县有的商品住宅售价只有1000多元，这个数字相当于城区的建筑安装定额费用。如果说建筑安装费是无法压缩的，那么，人家靠什么赚钱呢？这位人士说，北京市的建筑安装工程费用的定额标准，是由施工企业的主管部门确定的，施工企业又是吃建筑安装费这一块的，这在体制上很难保证定额标准的合理性。
　　北京市的国有建筑施工企业冗员较多，负担沉重，建筑安装费的高定额，虽缓解了这些企业的压力，但也衍生出一些值得关注的问题。
　　过高的建筑安装费，还使得一些建筑工程层层转包后仍有利可图，投机和腐败行为借此孳生和繁衍。如果建筑安装费能定到转包一次就赚不了钱，这些企业还敢如此铤而走险、大牟其利吗？
　　有关专家指出，对建筑安装进行定额管理，在建筑工程质量、建筑市场稳定等方面有着积极的作用，但工程造价的形成，则应充分发挥市场机制作用，进一步开放北京建筑市场，大力推行工程招投标体制，使建筑安装工程费用在市场竞争中得以真实地“定位”。