该房屋租赁合同是否已生效？ [复制链接]

第11版(法律与生活)
专栏：律师答疑

　　该房屋租赁合同是否已生效？编辑同志：
　　我公司今年3月与甲公司签订房屋租赁合同一份，约定：我公司租用甲公司房屋4000平方米，租金120万元，租期一年，签合同时我公司预付20万元，合同双方签字盖章并经公证后生效。合同签订后，我公司预付了20万元，甲公司写了收据，并同我公司约定第三天到公证处办理公证。就在办理公证的前一天，我公司法定代表人因车祸不幸身亡，故未再去办理公证。甲公司也未将房屋交付我公司。半年后，我公司找到甲公司要求其返还20万元预付款，但甲公司以合同为我公司法定代表人所签，我公司尚欠租金100万元为由拒绝返还。此外，甲公司称其房屋在半年内一直闲置，要追究我公司的违约责任。请问：该房屋租赁合同是否生效？我公司是否构成违约？读者 大羽大羽同志：
　　我们认为该房屋租赁合同还没有生效，贵公司没有构成对该合同的违约，20万元预付款应由甲公司返还。因为：
　　1．房屋租赁合同没有生效。
　　贵公司在与甲公司签订的房屋租赁合同中特别约定：“合同经双方签字盖章并公证后生效。”这说明贵公司与甲公司签订的房屋租赁合同的行为是附条件的民事法律行为。根据民法通则第六十二条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”的规定，贵公司与甲公司所签合同的行为应在条件成立时生效，而这个条件即是“合同经公证”。现房屋租赁合同尚未被公证，因此该合同没有生效。
　　2．房屋租赁合同没有实际履行。
　　贵公司在签订合同时虽然按合同条款的规定向甲公司支付了20万元预付款，但甲公司并没有将房屋交付给贵公司，贵公司也未实际使用该房屋。因此，房屋租赁合同没有实际履行。
　　3．房屋租赁合同项下房屋的闲置并非由贵公司的行为所导致。
　　由于房屋租赁合同未生效，也未实际履行，房屋闲置不能收益，是甲公司不能充分、合理地行使其所有权所导致，与贵公司无关。因此甲公司无权追究贵公司的违约责任，其要求贵公司赔偿经济损失的主张亦无法律依据。相反，在合同没有生效，甲公司又没有给付相应对价的情况下占有20万元，这是不合法的。甲公司应将20万元款项返还贵公司。
　　山东德衡律师事务所律师　栾少湖 耿焰