随着我国房地产业市场化程度的加深，人们对物业管理和服务质量也越来越重视，但这方面的现状却难令人满意——我们想要什么样的管家 [复制链接]

第9版(假日生活周刊)
专栏：消费视窗

　　随着我国房地产业市场化程度的加深，人们对物业管理和服务质量也越来越重视，但这方面的现状却难令人满意——
我们想要什么样的管家
　　董小荣
　　再好的房子，如果配套服务跟不上，也难令购房者满意。最近一个时期，媒体上经常出现业主与物业公司之间闹纠纷的新闻，究其原因，主要是业主们对物业管理公司提供的服务不满，欲炒掉自家的“管家”，有的甚至还发展到对簿公堂。入世在即，已经有不少“洋管家”看好中国这个大市场，摩拳擦掌以待进入。在这场竞争中，土管家会被打败吗？
　　“土管家”还有差距
　　去年，有机构对北京人渴望什么样的社区规划及物业管理进行了一次调查，被调查者中有38％的人认为可承受的最高物业管理费为每平方米2元／月，而希望得到的物业管理服务则包括24小时保安、定点班车、接送孩子等等。
　　但实际情况与人们的希望还有很大的距离。王小姐在一家外企工作，两年多以前购买了京顺路上某城市花园的房产，据她说，每年的物业管理费、取暖费及其它各项杂费达5000多元；而住在某某城的11、12号楼的业主就更倒霉，由于质量问题，这两幢楼几乎所有住户家里的墙体都出现了裂缝，而物业管理公司至今也没有解决。面对目前用高额物业管理费换回来的低水平服务，人们自然会产生不满。
　　物业管理行业在我国起步比较晚，一直没有受到应有的重视。由于市场需要，近年来，我国物业管理企业的数量不断增加，据不完全统计，目前已超过2万家，从业人员超过200万，而中国物业管理协会直到去年10月15日才成立，所以，此前在制定“行规行约”和企业监管上基本上是一片空白。
　　香港戴德梁行物管部的一位负责人说，物业管理政策可操作性较差和从业人员专业化程度不够，是现在中国物业管理市场两个最大的问题。清华大学一位物业管理专家也认为，从业人员素质差的确是影响我国物业管理企业发展的重要因素之一。
　　“洋管家”有啥不同
　　在人们纷纷对“土管家”表示不满的同时，对“洋管家”的期待似乎又多了几分。那么，“洋管家”究竟有啥特色？首都经贸大学的谭善勇教授将其归为四点：
　　先进的管理体系。发达国家的物业管理已经运作了一个多世纪，企业拥有先进的作业技术、丰富的管理经验和大量的专业管理人才。与它们相比，我国物业管理企业既缺乏成熟的经验和技术，又缺乏足够的专业人才，特别那些原来从房管所转制过来的物业公司，仍然保留着“等、靠、要”的作派，缺乏市场竞争意识。
　　低价高质的管理服务。从总体上看，目前我国物业管理服务产品的成本和价格还较高，而服务水平则很低，特别是服务不到位的现象突出。加入WTO和开放我国物业管理市场后，必然会出现低成本、低价格、高质量的管理服务向高成本、高价格、低质量的管理服务的挑战。
　　高素质的管理人才。国外发达国家物业管理服务的水平之所以高，是因为它们有很多高素质的物业管理师和高级物业管理人才，而在我国，无论在政府眼中还是在普通民众心中，物业管理人员都是一些素质低、无专业知识、失业、下岗、退休人员（实际情况基本如此），这些人员绝大多数基本不懂，或者根本不懂物业管理和物业管理市场。
　　较多的物业管理经验。发达国家物业管理市场运行已达百年，在激烈的市场竞争中积累了很多决策经验。相比之下，我国物业管理仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。比如某个物业管理企业因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份制企业，虽然根本不懂何为物业管理，却不愁没有业务，既不必到市场上去打打杀杀，也不用为市场决策而劳神。
　　“土管家”怎么应对
　　入世后，土、洋管家之间竞争难免。对于土管家来说，当务之急就是尽快建立健全物业管理市场的法律法规，目前亟须完善的主要是市场准入、市场招投标管理、网络市场管理等规定，这几方面的问题因是近几年才出现，所以还未及出台较成熟的管理办法。
　　专家指出，完善物业管理市场法律法规不是削足适履地迎合国外企业，而是先走一步，让国外物业管理企业进入后有章可循，避免手足无措或钻国内的空子。另外，要加强物业管理人才的教育培训，培养出足够的、经验丰富的专业人才，让其有能力、有信心、有保障地推动我国物业管理行业应对入世后的竞争，为土管家谋得一个良好的发展机会。
　　对于广大中国老百姓来说，“洋管家”涉足中国房地产市场，使得竞争的格局更加多元化。但不论谁能胜出，通过优胜劣汰，大浪淘沙，最终受益的还是广大消费者。（压题照片由本报记者徐烨摄）（附图片）