没有代理的代理费从何而来？ [复制链接]

第10版(立法与执法)
专栏：案例评析

　　发展商亲自售房，13家客户直接向发展商购房，没有中介或中介服务，没有委托或代理，然而发展商竟要求购房者交纳代理费，购房者纳闷……
　　没有代理的代理费从何而来？
　　君子
　　案由
　　北京于先生等13人曾向北京一家房地产经营公司（下称发展商）售房处认购其开发的公寓商品房。售楼处设在公寓现场，售楼小姐持发展商名片接待，售楼宣传也是发展商。
　　于先生在收到发展商《交款通知单》后，将购房定金1万元直接交发展商，发展商出具发票。接着，于先生与发展商签订了《公寓买卖认购书》，认购书规定：房价包括合同价款1023710元，代理费20477元；十日内向开发总经营公司支付全部代理费，签订《商品房预售买卖契约》等。但有关代理的内容、期限、标准等均无规定。于先生与发展商签订《北京市内销商品房预售买卖契约》后，收到了发展商的《交款通知单》。依通知，于先生共交纳房价款1033663元（依据实际测算面积计算）、印花税512元、代理费20477元。发展商通知于先生办理入住手续。代理费交发展商达半年，即于先生在办理入住手续时，发展商给于先生两张发票：一张为发展商销售专用发票（房价款）；另一张为北京某投资顾问有限公司的经营服务发票（代理费）。
　　于先生纳闷，从购房、看房、预售登记、交款到办理入住手续，自己始终面对的是发展商，发展商从未明示或告知有中介机构，且于先生既没有委托，又没有享受代理服务，哪来的中介代理费呢？
　　评析
　　发展商所提供的《公寓买卖认购书》中所列代理费既未说明代理费产生的依据，也未规定代理费项下的委托范围、用途等等，认购书本身存在问题。
　　首先，于先生与发展商的关系是房屋买卖的购销关系，并非代理关系。于先生等13家客户从看房、购房、交定金、签订《认购书》和《预售买卖契约》，到交房款、办理入住手续及房产证，均面对发展商，没有任何中介或代理活动的发生，怎么可能产生代理费呢？代理费的产生依赖于代理关系的发生，即于先生书面委托中介机构代理其向发展商购房。没有委托，没有代理行为，就没有代理费的存在。这就如同没有去医院看病，哪来的医药费一样简单。
　　其次，发展商与某中介机构的代理关系，即中介机构代理发展商售房所发生的代理费不能转嫁给客户。否则就构成了“与一方当事人串通损害另一方当事人利益”的欺诈行为，违反了建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十九条及《民法通则》的有关规定。
　　最后，《民法通则》第四条规定了民事活动应遵守自愿、公平的原则；第六十三条规定了代理的法律解释。建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十六条规定，中介必须采取法定的书面形式。另外，建设部《城市商品房预售管理办法》第二条还规定了商品房预售是指支付定金和房价款的行为。国家计委、建设部及北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务的通知》和《关于房地产中介服务收费的通知》等均规定了房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取以及中介服务明码标价、明示服务内容、计费方法等等。
　　综上所述，发展商向于先生等收取代理费是不合法的，应如数退还。至于于先生等在支付代理费时是否表示过异议并不影响于先生等人在法定时效内的维权和索赔，因为发展商收取代理费本身是没有法律依据的。