商品房销售“猫腻”有治了　建设部发布《商品房销售管理办法》 [复制链接]

第5版(国民经济)
专栏：

　　商品房销售“猫腻”有治了
　　建设部发布《商品房销售管理办法》
　　本报讯 记者朱剑红报道：为解决商品房销售中存在的问题，进一步规范商品房销售行为，保护消费者利益，近日建设部发布了《商品房销售管理办法》，并规定自今年6月1日起施行。该办法针对目前商品房市场普遍存在的问题，作出了具体规定。
　　规范了商品房销售方式，杜绝非法销售行为。《办法》规定房地产开发企业不得以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房；商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
　　为解决抵押纠纷、一房多售等问题提供了依据。目前，商品房销售中存在个别房地产开发企业在销售已经设定了抵押权的商品房时，既不报请抵押权人同意，也不告知购买人的现象。另外，还有部分房地产开发企业将商品房重复销售，“一女多嫁”。为了解决此类问题，《办法》规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
　　明确了面积纠纷的处理原则。为了解决面积误差问题，《办法》主要从两个方面进行了规定，一是增加了新的计价方式，即商品房销售既可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；二是规定合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，并规定了合同未作约定时的处理原则，即3％之内的部分多退少补，超过3％的部分，由房地产开发企业承担，不足3％的部分，由开发企业按房价款双倍返还购房人。
　　明确了“定金”问题的解决办法。《办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。明确了虚假广告引发问题的处理原则。
　　一是商品房销售宣传广告应当执行《广告法》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；二是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
　　《办法》对商品房买卖合同管理、房地产企业在办理产权问题上的责任、质量保修的责任及保修期限等也作了具体规定。