房地产完善机制促发展 [复制链接]

第7版(国际)
专栏：综述

　　房地产完善机制促发展
本报驻澳大利亚记者李景卫
　　不久前，在澳大利亚墨尔本举行了为期两天的“2002澳中房地产贸易与投资论坛”。“澳大利亚的房地产业与中国的房地产业有许多不同点和许多可以互补的地方。”论坛主办者——澳大利亚澳中集团董事局主席金凯平在他的主题演讲中开门见山。中国的房地产主要以开发为主。澳大利亚的房地产业则分为两大类，一类是投资，即买成品楼（大多为旧楼）作为房地产经营；一类是开发新的住宅或商业楼。在这两类中，投资类占70％左右，特点是开发量小，投资量大。
　　澳大利亚房地产的开发量由银行信贷系统和市场机制进行调控。银行对房地产业的监控非常严格。为了防止房地产中的经济泡沫，银行规定，开发商在提出贷款申请时，必须拥有50％左右的自由资金，否则银行拒绝提供贷款，开发商也就因此无法开工。另外，在建造过程中，开发商可以预售楼房，但是所得款项必须全部存入一个专门的账户里，在楼房交付客户使用之前，这笔钱既不可以用于所预售楼房本身建设，更不可以用来做新项目开发。市场机制是开发商立于不败之地的规则。澳大利亚的房地产开发商大多十分理智。他们追求的不是开发量，而是利润回报率。一旦市场出现过热趋势，利润变薄，他们就立即停止新的开发。待新需求出现时，再进行开发。金凯平介绍说，在银行和市场两大机制调控下，澳大利亚近年来的房地产业不但没有受到限制，反而一直保持着住宅2％—3％，商业楼房5％—8％的低空置率，以发展不过热、供需平衡的健康态势稳步发展。
　　中国建设部住宅产业促进中心、中国房地产协会和中国侨联经济科技部是这一论坛的支持方和协办方。国内多家实力雄厚房地产企业的共80多名代表作为参与方参加了论坛。澳维多利亚州政府部门和企业的80多名代表分别作为协办方和支持方参加了论坛。各参与单位的代表分别从房地产的投资、开发、设计、管理、法规等不同角度发表了演讲。其中住宅设计受到不少中方代表的高度重视。与会中国建设部副部长刘志峰认为，中国在全面建设小康社会的过程中，人们不但要求有房住，而且要求住宅要有不同风格并带有文化品味，要住得好，住得舒适。这就对房地产开发提出了更高的要求，要吸收此次论坛中提出的新设计理念，提高中国房地产开发的科技含量，从而提高住房的功能和舒适度。
　　受到中方代表关注的另一要素是物业管理。世界第四大物业管理公司那耶佛兰克物业的代表以金凯平于1996年买下的一座办公楼为例，介绍了物业管理的重要性。这座楼在委托那耶佛兰克物业管理时，空置率为60％。物业公司及时招商出租，帮助办理一切出租和法律手续，催收租金，并每月定期打入金先生的账户。不仅如此，物业公司还每年向金先生提供一份详尽的楼房状况报告，需要维修时还及时提出维修预算报告，年终提交维修预算使用情况报告。在谈到物业管理时，金先生感慨地说：“要不是物业，我就是全部精力用上去也管不了这幢楼，更不要说赚钱了。”
　　短短两天的论坛展示了中澳双方在房地产业上具有广泛的互补性。中国巨大的房地产开发市场可以为澳大利亚企业提供用武之地；澳大利亚可观的投资市场也可以为中国希望到国外发展和参与国际竞争的企业提供广阔天地。不少澳大利亚企业在论坛期间不失时机地了解在中国进行市场开发和有关法律方面的情况；中方企业积极介绍开发项目并邀请澳同行到中国进行合作。在论坛结束前的对口洽谈中，北京新华联集团、江苏工商联住宅产业商会等与澳大利亚同行签署了近10项意向性合作协议。
　　（本报墨尔本电）