看珠海如何改造“城中村” [复制链接]

第5版(各地传真)
专栏：采访与思考

　　看珠海如何改造“城中村”
　　本报记者赵京安
　　马年春早。在珠海这座浪漫城市的春天里，最亮丽的景色莫过于那些从“城中村”废墟上“长”起来的现代化小区；最动人的故事是从这些新社区里传出的佳话……一年多以前开展的高起点改造26个“城中村”，如今获得了“三赢”：村民赢得满意的居住和生活环境，开发商赢得合理的利润回报，政府赢得城市投资环境的改善。珠海是如何破解被全世界城市化建设中公认的这道难题的？
　　诚信的政府——百姓拥戴
　　大年初一，由新涌村改造而成的“新涌文明社区”一所宽大的单元里，传出了香港梁氏四姐妹的歌声：“富强的祖国，美丽的花园……”她们是重新回到珠海定居的，儿时的四姐妹移居去了新加坡，后到香港定居，前些年回到老家新涌村，又摇着头走了。大姐梁素珍感慨道：“没想到现在有了这样宽敞的家！”
　　老百姓的心声，缘自于一个诚信的政府。2000年6月，珠海市委、市政府决定用3年时间将占地300万平方米、需动迁20万人口的26个“城中村”一举改建成实现智能化管理、用户宽带入网等公共设施配套的现代化文明小区。珠海市领导颇有思想准备：“由于公共需要与个人需要的利益性矛盾，这将是一项比‘土改’还要难的工作”。2001年7月5日至8日，珠海市发生了有史以来最大规模的村民上访，他们怕政府的承诺不兑现。更大的困难是，要在3年左右的时间彻底改建26条城中旧村，将新增570多万平方米的商品房，未来几年必须消化700万平方米商品房，才能使“城中村”改造顺利实施。为了给“城中村”改造腾出市场空间，珠海市政府向全市人民承诺：在3年内，暂停批准新开工住宅项目。同时，全市全面停止机关、企事业单位自建住宅。
　　承诺容易践诺难。珠海市监察局规定：对任何干扰“城中村”改造的人和事一律严肃查处。同时加强对“城中村”改造工作的行政、法律、社会、纪检和舆论监督。如今，政府的承诺一一兑现了，老百姓终于理解了政府为百姓办事的一片诚心。
　　创新的政府——难题巧解
　　“城中村”改造难在哪里？难在思想障碍：由于“城中村”是在城市总体规划内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区，村民失去已有的既得利益，怕经济损失得不到合理的补偿；难在政策障碍：涉及户籍制度、土地利用制度、财政体制、投融资体制等复杂问题，国家的法律法规并没有明确统一的规定，更无先例可循。难在成本障碍，一个村就涉及上亿元的资金，由谁负担？
　　在国家规定的范围内，珠海市政府大胆而慎重地“吃起了螃蟹”，制订了有利于旧村居民的拆迁政策：旧村居民所有合法房屋以1∶1至1∶1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，小房变大房……原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入规划、改造，土地升值的收益由村集体、旧村居民和开发商共同享有；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到个人，解决旧村居民转为城市居民的后顾之忧。
　　记者发现，跨越成本障碍的妙招，是为开发商实施的“拆一免二至三”的优惠政策，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2—3平方米建筑面积的地价，并减免相应的报建等费用。为此，珠海市政府土地收益将减少40亿至50亿元，给“城中村”改造提供了公平的市场运作原则和合理的赢利空间。改建最初一个月内，来自香港、北京、广州和珠海地区的百余家开发商纷至沓来。到目前，共有23个“城中村”确定了发展商，其中18个村动工兴建，已有8个村开始移交回迁。
　　广东省委常委、珠海市委书记黄龙云说：“在旧村改造中，我们始终以‘三个代表’的思想为指导，解决这个难题，我们靠的是与时俱进的创新思维和作风，靠的是创新的政策、创新的模式。”
　　善于市场运作的政府——水到渠成
　　没有行政命令与长官意志，珠海“城中村”改造始终被一双看不见的手推动向前。
　　“如果要靠关系，我肯定拿不下这项工程，如果在公平、公正、公开招投标竞争中，我是充满信心的，有可能的话，我还会参与其它旧村的改建。”快利达公司董事长张向文在中标后这样对记者说。
　　一年多来，珠海市政府顶住了来自方方面面的说情之风，坚持按市场规则公平运作，对高质量完成“城中村”改造提供了有力保障。
　　获得“城中村”改造最大项目的珠海市燊荣房产开发有限公司总裁郑益忠对记者说：“珠海市的‘城中村’改造通过市场化运作，激起了投资者的投资兴趣，其中民间资本占了绝大部分，这种探索和实践已为珠海市进一步推动公共设施与服务市场化改革洞开了一扇窗。”
　　“城中村”改造获得了良好的市场效应。一份来自珠海市统计局的调研报告表明：去年1—9月份，珠海市共完成商品房销售面积97.28万平方米，同比增长13.2％。同期，具体承担26个“城中村”改建任务的香洲区财税收入同比增长了53.4％，“城中村”改造对全市经济增长起到了显著的拉动作用。