乔迁：喜事莫成愁 [复制链接]

第10版(立法与执法)
专栏：

　　乔迁：喜事莫成愁
张涛 沈文
乔迁，被我们的老百姓称为喜事，可是，在不少地方，住进新房的老百姓还未能享受乔迁的喜悦，就被“物业管理”拖进了无尽的烦恼之中，怎样和“物业”打交道，怎样维护自己的权利，就成了乔迁者的“心病”。
纠纷剪不断理还乱
天津市河北区金碧园小区业主韩宝芬自搬进新房后就陷入了烦恼中。老两口用积攒了半辈子的30万元钱买了一套位置在二楼的新房，结果底层开了饭店，饭店的操作间上面正好是韩宝芬家的卧室，油烟、噪音成了全家人的心病。
韩宝芬说，买房子时，开发商曾经许诺过底层只作办公用房，先期的物业在饭店开业时，也曾经许诺过饭店绝不会影响他们的生活。然而，如今卖完房了，开发商再也不管不问，先期的物业已经撤走，换成了新的物业公司。“我们花了这么多钱买房子，总得有人对这件事负责吧，再这样下去，我们都要崩溃了。”
像韩宝芬这样对物业管理不满的人越来越多。中国社会调查事务所对北京、上海、广州的一项调查显示，42％的被访者对目前的物业管理服务表示“非常不满意”，26％的被访者表示“不满意”。
业主、开发商、物业公司是三个对等的主体，三者权利义务对等的前提是互不隶属、互相监督。然而，目前我国70％以上的物业管理企业是由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来做的，其中1／3从属于房地产开发企业。尽管目前北京等城市已经明确规定物业管理企业要通过公开招标产生，防止开发商与物业不分。但业内人士透露，在一些地方这种招标只是走过场，开发商在招标中通过“暗箱操作”，还是让隶属自己的物业公司中标。专家指出，建管不分的“父子兵”体制，决定了物业管理企业依附于房地产开发企业，导致物业管理体制先天不足，使开发商、物业公司和业主之间本来应该是“1∶1∶1”的对等关系，实际上演变成“2∶1”的不平等关系，业主的权益受到损害在所难免。
相关人士分析，目前物业管理之所以纠纷不断，很大程度上是物业管理市场发育还不成熟。一方面，一些物业管理企业的服务意识薄弱，把“物业管理”变成“我要管理”，将自己凌驾于业主之上，而忽视业主的权益。少数物管企业巧立名目，多收费，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。另一方面，一些业主的消费观念还没有适应“花钱买服务”的模式。一些业主对物业管理问题知之甚少，买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。而一旦出现物业方面的问题，又很容易情绪化。
业主维权何其难
通常情况下，业主们通过选举业主委员会来选择物业管理公司、监督物业管理的实施。然而在我国不少地方，由于开发商从中作梗，甚至操纵选举，导致业主委员会不能够及时成立。另一方面，业主为了维权，往往不顾物业公司的反对自发成立自己的业主委员会，引发双方的纠纷不断。
有关专家呼吁，政府有关职能部门应加快推进小区业主委员会的建立。业主与物业公司不是“主人”与“仆人”的关系，在合同面前双方是平等的。全体业主赋予业主委员会关键的两个权利是：对物业公司的选聘权和物业管理费的确认权。目前，广大业主们普遍反映更换物业公司难的问题，症结在开发商。因此，解决这一问题的关键在于政府的支持和推动。从某种意义上讲，物业管理只有双赢，或是双败，没有单赢与单败。
立法规范不容缓
物业管理领域的问题已经牵动着千家万户，然而目前全国却没有一部统一的物业管理法规，开发商与物业公司是怎样的关系，如何组建业主委员会，物业公司如何进入和退出小区管理，物业管理如何收费等，都缺乏统一明确的法律规范。有关人士认为，法规建设滞后是物业管理混乱的重要原因。
有关人士认为，政府应该及时跟上物业管理的发展，推进和调整自己的政策。“现在的情况是房地产开发在先，物业管理推进在后；物业管理推进在先，物业管理规范在后；物业管理规范在先，法制法规建设在后。”
深圳开元国际物业管理公司的一位负责人认为，由于我国的物业管理市场发展还不成熟，现在已经暴露了很多问题，政府要及时制定“游戏规则”，并监督规则的执行。在法规建设制定中，要尽量细化条文，使之具有可操作性，使开发商、业主、物业公司之间的责、权、利更加明晰化，这样才能减少纠纷，更好地维护消费者的利益。此外，对业主委员会的法律定位、对物业公司的选聘等问题也需要尽早明确。
现在不少省市已充分认识到规范物业管理的重要意义，北京、天津等地正在制定或修改原有的管理办法，天津还把物业管理条例草案向全社会公布，广泛征求意见。业内人士与专家们认为，物业管理从根本上说是以“服务”的角色出现的，解决这个矛盾必须合法，行使权利要走民主程序。用法律的手段与市场经济的手段相结合，规范物业管理的市场竞争，才能最终解决物业管理的纠纷问题。