西部城市资本运作的有益实践——成都市龙泉驿区旧城改造纪实 [复制链接]

第12版(专页)
专栏：立党为公执政为民

西部城市资本运作的有益实践
——成都市龙泉驿区旧城改造纪实
张利频 邹洋波 曾文义
　　“一条弯弯街，不过三里三，行走石板脚楼，到处棚户区……”位于四川盆地底部、成都市东郊的龙泉驿始建于唐，自古便以一条蜿蜒曲折的“羊肠”小道连接着川中、川东和云南、贵州。
　　仿佛一夜之间，古城街道两旁所有的亭宇房舍被夷平了。取而代之的是宽阔的绿化大道和鳞次栉比的现代化建筑；“茅檐低小”的千年农舍也在人们不知不觉中变成重重叠叠的高楼大厦，屹立在青山绿水之间……
　　“龙泉驿变了！”当人们还在为这崛起的新城惊叹时，走进龙泉驿区考察的美国斯坦福大学亚太中心专家组却为龙泉旧城改造的这种手段感到了震惊：耗资高达近9亿元人民币的庞大工程，政府竟没花一分钱，却通过“资本运作”，完成81个旧城改造项目，1万多户棚户区居民住进新房，盘活上亿元不良资产，创税8000多万元，盈利1820万元……
　　改造旧城
1997年1月，地处龙泉镇中心地带的张家院子开始拆迁了。龙泉驿区把这块2.77亩的棚户区作为旧城改造中资本运作的试验场，以每亩75万元的价格卖给了开发商修商住楼。龙泉驿的百姓震动了，他们怎么也不相信这块无人问津的地面能值那么多钱。几个月后，新建的3幢6层楼房还未建好就开始卖钱了，4000多平方米的商住楼卖了400万元。张家院子原来的10多户居民也用政府发的安置费住进了高楼。
　　张家院子的成功开发模式，让政府找到了旧城改造的路子。接着，250多亩旧城低洼棚户区被分成11个功能区进行改造，1万多人先后迁出了破烂的旧屋子。一条宽数十米、花岗石路面的商业步行街和3个2万多平方米的大型商场建起来了。龙泉一天一个样地发生着深刻的变化，而旧城改造的面积也从原定的250多亩扩大到580多亩，并进一步扩大到780多亩。
　　5年多来，龙泉驿区一共实施旧城改造项目81个，拆除旧房32万平方米，新建面积86万平方米。现在，龙泉驿区的人均住房面积达15.2平方米。
　　谈起龙泉驿旧城改造的成功经验，龙泉驿区房管局局长何德才自豪地说，龙泉驿旧城改造总投资达8.8亿元，全部采用资本运作的方式筹集资金，区政府没花一分钱，就建成了一座现代化的新城，让4100多户棚户居民住进了新房。
　　经营城市
　　城市作为资源性资本，不但具有可操作性，也存在巨大的运作空间。对于这一点，龙泉驿有着自己切身的体会。
　　在旧城改造过程中，龙泉驿就注意了把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入新城区建设，将开发区和老城区已形成的资产由产品变为商品，通过资本置换，转化为价值形态和货币形态，使整个旧城改造由简单的生产过程变为资本营运的过程。
　　为了更好地在复杂的旧城改造工程中调整城市经营这个杠杆，龙泉驿对城市资本进行了规范运作：
　　1997年，龙泉驿以区旧城改造指挥部的名义授权区房管局，投资500万元成立了盛龙房屋开发有限公司，由公司全权履行旧城改造所涉及的经济活动。
　　根据城市总体规划，制订了龙泉驿区旧城改造的详细规划，并按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则实行统一征地拆迁、统一建设、统一管理。
　　在政府统一规划和调控下，吸引社会资金参与城市建设，实现了投资主体多元化。
　　谁开发，谁投资，谁受益。尽管在旧城改造中，龙泉驿注重了城市资本的有效调和，但“把旧城改造前景展现给开发商，把账摆在开发商的桌面上，实现政府与开发商‘双赢’”，始终是龙泉驿城市资本成功营运的根本所在。
　　龙泉驿通过旧城改造，新增了步行街、临街铺面、广场周边等黄金地段，有效地盘活了不良资产，激活了城市资源。据统计，近5年来，龙泉驿在区财政不作任何投入的情况下，通过城市资本经营，共吸引社会资金8.8亿元；通过出让黄金地段、拍卖土地转让项目22个；通过置换等形式鼓励单位自建项目51个；通过公司运作开发项目8个，总占地面积达780亩，至少带动了18亿元以上的经济效益，使城市整体资源升值8.3亿元。
　　目前，龙泉驿旧城改造主体工程已基本完成，道路、水、电、气、通讯等市政基础设施进一步完善，商贸设施基本配套，商业网点、服务设施大幅增加，城市面貌也发生了巨大的变化，已具备现代化城市的雏形。
　　背后的价值
　　如果说城市资本营运，是一个资本转移、开发、创造、操作的过程，龙泉驿区旧城改造从表面上看政府未出一分钱，但实际上是政府多年对城市投入积累形成的资本的一种转换和开发，也就是存量资产的活化。
　　其实，在1990年至2001年之间，龙泉驿区已累计投入15亿元，用于市政基础设施建设，使旧城改造的区域潜藏着巨大的经营价值。
　　其价值究竟有多大？让我们看看以下一组数据：
数据一：旧城改造之初，龙泉驿城区仅有一条城市主干道，随处可见低洼棚户区。通过实施旧城改造，新建广场2个，面积达42550平方米，新建街道11条，总长5000多米，新增绿地面积23.53万平方米；人口由5年前的5万增至目前的15万，龙泉驿的整个城市化水平提高了10个百分点。
　　数据二：城市资本的有效营运，有力地促进了旅游、市场、房地产业的发展，餐饮娱乐、住宅、商贸功能分区相互配套的格局基本形成。旅游接待能力居于成都市郊区（县）前列。商贸流通业日趋繁荣，新建商业营业用房11.8万平方米，小型商贸业遍布城市各个角落，中型商贸企业日益壮大，并吸引大型知名商贸企业进区。随着旧城改造的深入，龙泉驿区生态优势、区位优势进一步凸现，房地产开发呈现出前所未有的发展势头。截至目前，第三产业占国内生产总值的比重已达到45.6％。
　　数据三：旧城改造加快了城市化建设步伐，提升了城市形象，优化了招商引资环境，促进了对内对外开发，有力地推动了区域经济超常规发展。自1998年以来，全区共引进工业项目650多个，到位35.83亿元。全区国内生产总值年均增长率达到了12.6％。2001年实现国内生产总值、财政收入分别比1997年翻一番，连续5年被评为全省经济综合评价丘陵先进区。
　　数据四：5年来，共拆除旧房32万平方米，建拆迁安置房住宅3550套，面积达26.6万平方米；通过旧城改造，为广大市民、农民提供了就业、务工机会，缓解了就业压力，增加了城乡居（村）民收入。
　　龙泉驿区委书记弓继权说：人民的利益才是最根本的利益，龙泉驿旧城改造最大的价值体现就在于为群众办了事，为群众谋了福。（附图片）
1、压题照片：龙泉驿新区（金士廉摄）
　　2、四川省委书记周永康（前右三），省委常委、成都市委书记王荣轩（前右二），成都市委副书记、市长李春城（前左二）等视察龙泉驿。（唐健摄）