楼市连续两年“牛”气冲天，房价涨幅位居全国三十五个大中城市之首，市民半夜排队买房。政府该起什么作用？请看——宁波：调控楼市“考”政府 [复制链接]

第5版(视点新闻)
专栏：热点解读

　　楼市连续两年“牛”气冲天，房价涨幅位居全国三十五个大中城市之首，市民半夜排队买房。政府该起什么作用？请看——
宁波：调控楼市“考”政府
本报记者 何伟 徐锦庚
　　怪现象
　　宁波市民半夜排队买房
　　1月9日一大早，宁波市的头条新闻是：一家房地产公司体恤寒潮下熬夜排队的500多名市民的辛苦，凌晨1时即开盘。而出售的仅是5类地段、设计平平，均价却达4000元的期房。
　　记者闻讯赶到售楼处，已是铁将军把门。遍地的烟头、食品垃圾和300套房狂销一空的告示，给火爆的宁波楼市又添上一把火。
　　翻看国家权威部门的楼市行情，既非大都市也非省会的宁波，从2001年起，房价涨幅连续两年位居全国35个大中城市之首，比全国平均涨幅高出15.2个百分点。到2002年11月，市区商品住房平均预售价格已达每平方米3890元，二手房平均成交价格也已达到3300元。
　　一位面临拆迁的市民向记者抱怨：“到处都是建房工地，我却不知道哪里才是自己的家！”媒体的热线经常接到市民的倾诉，一对盼望拆迁的老人，拿到每平方米
　　2000多元的拆迁费后，面对的却是均价4000元的楼市。无奈之下，住进了郊区的敬老院。“这样的房市，我们只能老死在养老院。”
　　自2000年初开始，宁波市区房源紧缺已现端倪。到2002年，抢购现象已愈演愈烈。楼盘尚未开工就被订购一空，想订房必须跑关系。市民戏言：“抢房子等于抢钱。”在2002年上半年宁波房交会上，未开盘楼盘的预约登记数量是楼盘供应总量的五六倍。
　　宁波楼市基本属封闭型市场，即买主非外地人，也非本地集团包揽，几乎全是本地居民。半夜排长队抢购商品房，在短缺经济离我们远去的今天，令人难以置信。
　　宁波楼市的“牛”劲，引起了政府思考。
　　细思量
　　供求失衡原因几多
　　政府一次又一次的分析会基本理清了楼市“牛”气冲天的主要原因。
　　一是供求失衡。先看需求方：近年来，城市化作为宁波市发展的主攻战略，推动了旧城改造的力度。每年都要拆迁1万户左右老住宅，按平均每户购买75平方米计，住房消费需求就达80万平方米。而供方呢？虽然政府批售土地总量不低，但对拆迁难度估计不足，开发商无法按时开工，导致去年投放市场的楼盘仅为70万平方米。福利分房的居民有的借机售旧购新，外来人口购房也明显增多，使宁波的房源捉襟见肘。
　　二是结构不合理，中、小户型房源短缺，30万元、80平方米以下的房源奇缺，使拆迁户望房兴叹。于是只好把目光投向二手房市场，导致二手房市场价格上扬。去年上半年二手房价格涨幅为每平方米246元，到了房屋拆迁集中的下半年，涨幅更达660元。
　　看到楼市升温，一些房产商恶意炒作，推波助澜。如在预售许可证领出前搞内部认购，发号子，收定金。一些个人和房产中介利用关系多、信息灵的优势哄抬房价。许多楼盘还停留在图纸上便已订光，有的房子尚未开盘便已出现在二手房市场，不少人买到的房子已经加价转手了好几次。
　　为赚取更多利润，一些开发商在楼盘已具备预售条件的情况下有意推迟开盘，囤积居奇，刺激人们抢购。而开盘价远高于预订价，在宁波已成为普遍现象。一位市民反映，在去年上半年的楼盘展销会上，某连体别墅开发商口头承诺总体房价为75万—85万元左右，但3个月后，购房者签合同时，却被告知最差的也得80多万元，而位置好的要100多万元。
　　“我们对房价的心理承受能力在提高，但总难跟上房价的上涨速度。”市民说。
　　辩证看
　　火爆楼市是一柄“双刃剑”
　　客观讲，房地产的大发展对改善市民居住条件，促进城市建设和经济增长起到了积极作用。房地产作为关联度很高的产业，带动建筑、加工、服务、运输、饮食等产业迅速发展，并辐射到机械、纺织、化工等领域。去年，宁波市完成房地产投资98.77亿元，约占全社会固定资产投资的25％，估计带动相关产业实现社会总产值300亿元，并带动地价上升，为政府大规模城市建设提供了可观的资金。
　　然而，宁波一些有识之士也发出警告，房地产热是一柄“双刃剑”，对其可能带来的负面作用不能忽视。
　　对大多数人来说，按现在这样高的房价，购房耗尽了多年的积蓄。当房地产掏空人们的口袋后，用于汽车、旅游、教育等方面的消费必然大大减少。
　　专家认为，过高房价对一个城市的综合竞争力也可能带来一定的负面影响。宁波发展需要引进大量人才，对高校毕业生或青年创业者来说，过高的房价无疑抬高了他们在宁波落户的门槛。
　　另外，过高的房价和地价使城市生产、生活成本大幅上升，很可能导致一些机构和产业，尤其是劳动密集型产业向成本更低的地区转移。“恶炒”楼盘势必造成经济泡沫。
　　“考”政府
　　理性调控，遏制房产市场“恶炒”行为尽管房价一路看涨，但宁波市分管城建的副市长何剑敏仍持乐观态度：宁波房价涨幅虽然连续两年全国最大，但因基数偏低，与其他同类城市相比，目前房价仍属正常。据宁波市建委最近统计，全市商品房空房仅400多套。
　　一项权威调查也印证了何剑敏的判断：对全国35个大中城市2002年度房价收入比较分析，宁波不仅房价较全国平均水平不算高，而且户均可支配收入以40769元远高于全国平均水平，因此其房价收入比仅为5.9，不仅在华东地区，而且在沿海经济发达地区也是较低的。
　　开发什么套型、多大面积，是开发商根据市场自主决定的事情，作为政府难以干涉。但对出现的问题又不能不管。显然，考题是高难度的，既不能挫伤开发商的积极性，又要满足市民不同的购房需求，还要确保房地产业对城市经济的拉动速度……日前，宁波市有关部门已经行动起来。
　　一是适当增加土地供应，加快出让土地交地步伐，缓解供求矛盾。今年已初步计划新推出土地150公顷，比去年增加50公顷。充分发挥土地储备中心的土地储备职能，超前储备土地，提高供地时效，使土地推出后即可尽快投入开发建设。
　　二是调整房型和面积，完善适应多层次住房供应体系。建立以商品房为主体、经济适用房和廉租房为补充的三位一体的住房供应体系，引导开发商增加中小套型住宅的开发。
　　三是强化房地产开发管理，规范房地产市场秩序。推行商品房公开预销售制度，做到房屋销售公开透明。同时，遏制房产市场“恶炒”行为。今年将把整顿和规范房产中介市场作为重点，严厉打击房产中介机构“不务正业”，参与炒买炒卖房屋、赚取差价。